Přinášíme vám souhrn toho podstatného, o čem se psalo v českých médiích o tématu PROPTECHU, pronajímání, realit a developmentu. Každý týden pro vás připravujeme výběr těch nejdůležitějších článků, ke kterým přidáváme krátkou anotaci a odkaz na původní zdroj.
Týden od 3. února 2020
Praha plánuje regulaci Airbnb. Chce zákon, který by dal ostatním majitelům bytů v domě právo pronájem zakázat
Vedení hlavního města Prahy navrhuje dát možnosti vlastníkům bytů hlasovat o tom, jestli odsouhlasí v domě krátkodobé pronájmy. Dalším navrženým omezením má být zpřísnění stavebních předpisů pro bytové domy, které se díky platformám typu Airbnb prakticky stávají hotelem. Dalším opatřením by mohla být například povinnost hlásit městu počty lidí a délky jejich pobytů v konkrétních sdílených bytech. To by přispělo ke snazšímu výběru poplatku z pobytu, který se účtuje dle počtu ubytovaných osob a nocí. Pronajímatelé podobné informace mnohdy tají, což městu výběr poplatku ztěžuje. Díky sloučení dvou původních poplatků, rekreačního poplatku a poplatku z ubytovací kapacity, do jednoho, mohou města od začátku tohoto roku vybírat od vlastníků bytů Airbnb více peněz. Praze se však stále nedaří místní poplatky od většiny Airbnb hostitelů vybírat. Město tak pode odhadů magistrátu přichází ročně o desítky milionů korun. Podle pražského primátora Zdeňka Hřiba není řešením Airbnb zakázat. Hřib se domnívá, že řešením je zachovat původní myšlenku sdílené ekonomiky. Praha by mohla do budoucna pronájmy typu Airbnb omezit pouze na pokoj v bytě, nemělo by již být možné pronajmout celý neobydlený byt a nebo pronajímat po celý rok celý byt.
Pravidla hypoték se dají ještě utáhnout. Šroubováky ČNB očima expertů
ČNB před několika lety začala zpřísňovat pravidla pro poskytování hypoték. Důvodem byly mimo jiné rostoucí ceny bydlení, které rostou i nadále. Ještě před pěti lety nemusel mít žadatel o hypotéku našetřeno prakticky nic. Banky běžně půjčovaly částky do plné výše hodnoty nemovitosti. Hypotéky byly velmi snadno dostupné a nemovitosti drahé, a vyvstaly obavy, aby lidé měli na jejich splácení. ČNB posléze bankám doporučila poskytovat pouze maximálně desetině žadatelům o hypotéky úvěry ve výši nad 90% hodnoty nemovitosti. Později se toto procento snížilo na 80%. Tato regulace vycházela z doporučení Evropské rady pro systémová rizika. V roce 2018 pak přišlo opatření v podobě zvažování výšky půjčky a splátek oproti příjmům žadatele o hypotéku. Dostupnost hypoték klesla a nedosáhne tak na ni každý. Na rok 2020 prozatím ČNB další opatření neplánuje.
Malé byty v Brně? Na dračku i za tři miliony. Ceny rostou rychleji než v Praze
https://brnensky.denik.cz/zpravy_region/brno-maly-byt-cena-prodej-reality.html
Analýza společnosti Trikaya ukázala, že v loňském roce byly nejžádanějšími byty v Brně jednopokojové byty a garsonkyo rozloze kolem 35 m 2. Celkem se prodalo 815 bytů, z nich 40% byly právě menší byty. V současnosti je problém sehnat v Brně byt o cca 40 metrech čtverečních. Pokud se už takový byt objeví v nabídce, cena se může pohybovat až kolem 3 milionů korun.
Byty v Praze za posledních deset let podražily o více než polovinu, v Brně dokonce o dvě třetiny
V roce 2019 i nadále meziročně rostly ceny nemovitostí. Nejvíce se zvedly ceny pozemků a rodinných domů, nejméně vzrostly ceny bytů. Od roku 2010 stouply ceny bytů o více než polovinu. V Brně skoro o dvě třetiny a v Praze o 53%. Nejméně se zvedly ceny bytů v Ústeckém kraji, a to přibližně o pětinu. Ceny vzrostly meziročně o 7,9 procentního bodu na 151,4 bodu. Mezičtvrtleteně vzrostly o 2,1 procentního bodu. Ceny domů stouply meziročně o 8,7 procentního bodu na 140,4 bodu. Mezičtvrtletně vzrostly o dva procentní body. Ceny pozemků vzrostly meziročně o 8,3 procentního bodu na 163,5 bodu. Mezičtvrtletně se zvýšily o 1,9 procentního bodu. Tato čísla vycházení z HB Indexu, který sleduje byty, rodinné domy a pozemky. Je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky.
ČSSD hledá volební trumf. Lákat bude na rychlejší a levnější výstavbu bytů
Sociální demokracie, která se dlouhodobě snaží přinést dostupné bydlení více lidem, přichází s nápadem, jak zrychlit výstavbu levnějšího bydlení. Malí investoři by měli stavět domy společně s obcemi nebo kraji. Tím by vznikl nový typ firem, neziskové bytové korporace. Není řeč o developerech, ČSSD chce prosadit partnerství veřejného sektoru (obcí a krajů) s lidmi, kteří chtějí bydlet levněji, případně s bytovými družstvy. Organizaci společné výstavby byl byla v kompetencích obcí či krajů. Sociální demokracie tak che řešit zdražování bytů, které je v Česku z nejrychlejších v Evropě. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2019 vzrostly ceny bytů o 4%. Prakticky by měla spolupráce rodin a obcí fungovat tak, že obec vloží pozemek do neziskové organizace a nabídne investici jednotlivcům, kteří dodají peníze. Z těchto peněz se pak byty postaví. Podíl bude vždy odpovídat vkladu. Měla by zde fungovat obdobná pravidla jako v bytových družstvech. Náklady na výstavbu by podle ČSSD měly být nižší mimo jiné o zisky developerů. Podle svazu měst a obcí může být slabinou tohoto řešení neochota lidí investovat do bydlení, které nebudou mít v osobním vlastnictví. Bude tedy třeba lidi motivovat k jiným formám bydlení, než je osobní vlastnictví, ať už by šlo o nájemní nebo družstevní bydlení. Mimo sociální demokracii se zabývají změnou pravidel bytových družstev také další politické strany. Podle Pirátů by obce měly investovat do bydlení prostřednictvím družstev. Lidovci vidí řešení v opravě nevyužívaných objektů, které patří obcím. A například ODS nabízí zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Co letos čeká stavební spoření
https://www.penize.cz/stavebni-sporeni/412514-co-letos-ceka-stavebni-sporeni
Přes veškerá očekávání na začátku rok 2019, že úrokové sazby úvěrů na bydlení pomalu porostou, po celých jedenáct měsíců loňského roku sazby klesaly z hodnot kolem 3% až na 2,3%. Na začátku roku 2020 opět očekáváme, že úrokové sazby úvěrů porostou. Pokud by tomu tak bylo, dá se očekávat, že se v letošním roce bude dařit stavebnímu spoření. Z dlouhodobého hlediska se stavebnímu spoření daří, jdou-li úrokové sazby hypoték nahoru. U stavebního spoření jde o financování především z klientských vkladů, nezávisle na externích tržních vlivech. Rostou-li úrokové sazby hypoték, stavební spořitelny jsou schopny nabídnout výhodnější úrokové sazby než hypotéky. V letošním roce je očekáváme pokračování trendu z roku 2019, kdy zvýšil se zájem rekonstruovat vlastní bydlení, a to přibližně o 4%. Zájem o úvěry na rekonstrukci stávajícího bydlení tak převýšil zájem o úvěry na pořízení nového vlastního bydlení. Díky vysokým cenám nemovitostí očekáváme, že zájem o starší byty a jejich rekonstrukce bude poměrně vysoký.
Nereálné a ekonomicky nelogické. Schillerová chce změnou daní rozhýbat trh s bydlením
Ministryně financí Alena Schillerová usiluje o prodloužení doby, kdy majitel nemovitosti musí platit daň z příjmů z 5 na 15 let. Změnu chce zařadit do daňového balíčku, jehož účinnost plánuje na začátek příštího roku. Tento návrh již nyní vyvolává vlnu kritiky.
Pravicová opozice se obává, tato změna nepovede k uvolnění trhu s byty, ale že se trh s byty naopak zakonzervuje, protože si investoři byty budou o to déle nechávat. Nabídka bytů se tak nezvýší, naopak, prodávající si pak daň z příjmu započtou do ceny.
Schillerová plánuje i další změny v oblasti nemovitostí. Výhledově chce zrušit daň z nabytí nemovitostí, která dnes činí 4% procenta. Zrušení této daně by znamenal výpadek zhruba 12 až 13 miliard korun ročně. V oblasti příjmů do státního rozpočtu by to pak bylo jedno procento. Zrušení daně z nabytí nemovitosti by se pozitivně mohlo projevit u nových žádostí o hypotéku, neboť by si ji mohlo dovolit více lidí.
Vlastnit investiční byt není zločin, vyšší zdanění druhé nemovitosti postihne i chalupáře
V poslední době se objevuje řada návrhů na řešení krize na rezidenčním trhu. Je však otázka, nakolik by které řešení bylo efektivní a prospěšné, a zda by v konečném důsledku neovlivnilo někoho úplně jiného oproti původnímu záměru. Mluví se například o zdanění investičních bytů, prodloužení doby, po jejímž uplynutí nemusí majitel nemovitosti při dalším prodeji platit daň. V dnešní době velmi nízkých úroků na bankovních účtech a nedořešené reformy penzijního systému, jsou nemovitosti jednou z relativně bezpečných investic vhodných například k zajištění ve stáří. Majitel může mít z bytu až 5% roční výnos, což je příjemné přilepšení ke státní penzi. Řešením je také na důchod prodat velký byt a pořídit si menší. Rozdíl tak lze využít k udržení dosavadního životního standardu. Přesné vymezení pojmu investiční byt neexistuje. Hovoří se o tom, že jde o druhou a další neobývanou nemovitost. Ovšem vyšší zdanění i další případná omezení by měla dopad na většinu českých domácností. Pokud by chaty a chalupy splňovaly definici druhého bytu, staly by se tak investičními nemovitostmi, které by podléhaly vyššímu zdanění. Obdobně by tomu bylo u navrhovaného prodloužení doby ze současných 5 let na 15 let od nabytí nemovitosti, po jejímž uplynutí nemusí majitel při dalším prodeji platit daň z příjmu. I toto opatření by se mělo týkat pouze investičních bytů. Jakékoliv snahy o vyšší zdanění nebo jiná omezení majitelů druhé a další nemovitosti se pravděpodobně minou účinkem. Vlastník logicky promítne vyšší náklady do nájemného. Ve výsledku to odnesou především ti, kteří si nemohou dovolit vlastní bydlení. A nejen to, jejich rodinné rozpočty citelně utrpí.
Chystá se přísnější zdanění pro prodej investičních bytů a domů
Ministerstvo financí je pro zrušení další daňové výjimky. Při prodeji bytů a domů, které jejich majitelé nevyužívajík vlastnímu bydlení, ale drží je jako investici, chce uplatnit vyšší sazby.
Aktuálně platí daňová výjimka při prodeji nemovitostí, pokud je vlastní déle než pět let. Například majitel, který pronajímá pět bytů, přičemž všechny vlastní déle než pět let, by nyní neplatil daň z příjmu, pokud by se rozhodl jeden z bytů prodat. Ministerstvo financí navrhuje současnou lhůtu 5 let posunout až na 15 let. Cílem je vytvořit tlak na to, že nebude tolik investičních bytů, ale bude větší nabídka pro lidi, kteří tam skutečně chtějí bydlet, což by podle ministryně financí Aleny Schillerové mohlo vést k uvolnění trhu s byty.
Komentář Petra Peška: Byty rostou jak po daních
https://www.e15.cz/nazory/komentar-petra-peska-byty-rostou-jak-po-danich-1366472
Podle návrhu ministryně financí Aleny Schillerové by k uvolnění trhu s nemovitostmi a lepší dostupnosti bytu, případně poklesu jejich cen, mohlo přispět prodloužení období, po jehož uplynutí je ziskový prodej bytu dalšímu vlastníkovi osvobozen od daně z příjmu ze současných 5 na 15 let. Jinými slovy řečeno má k lepší dostupnosti bytů a poklesu cen přispět zatížení jejich přeprodeje vyššími daněmi.
Z uvedeného vyplývá, že úprava daňové výjimky by svůj původní účel patrně nepřinesla. Ceny některých přeprodávaných bytů by stouply díky tomu, že dosavadní majitelé by si do nich připočetli vyšší daň. Ve státním rozpočtu by bylo více peněz. Bytovou situaci by toto opatření nezlepšilo, spíše naopak.
Jistou úlevu by přineslo zrušení daně z nabytí nemovitosti. O jejím zrušení je ochotná uvažovat ministryně financí Alena Schillerová, nicméně pouze ve smyslu nahrazení daně z nabytí nemovitostí tzv. progresivním zdaněním nemovitosti, kdy by se za druhý a každý další byt platilo víc.
Spíše než opatření pro podporu dostupnosti bydlení to vypadá, že se vymýšlejí nové daňové překážky. Přičemž jsou obecně odsuzování ti, kteří si mohou dovolit pořídit si více bytů, natož k výdělku.
Zvažujete družstevní bydlení? Tohle jsou jeho výhody a nevýhody
Družstevní vlastnictví má oproti společenství vlastníků jisté výhody, ale i nevýhody. Na jednu stranu je to nižší cena a žádné Airbnb. Na stranu druhou například rekonstrukci nelze provést bez souhlasu družstva, ten v případě bytů v osobním vlastnictví nepotřebujete. Pronájem bytu další osobě podléhá souhlasu družstva. Tedy žádné investiční byty, žádní nájemníci na pár dní přes platformy typu Airbnb. Podíl v družstvu lze prodat bez souhlasu družstva, stačí mu doručit písemné oznámení, o uzavřené dohodě. Změnu majitele spolu s kupní smlouvou a cenou za převod není třeba vkládat do katastru nemovitostí. A není třeba ani znalecký posudek a nabyvatel neplatí daň z převodu nemovitostí, která činí aktuálně 4%. Družstevní byty jsou oproti bytům v osobním vlastnictví levnější až od desítky procent. Pokud však nemůžete ručit jinou nemovitostí, nedostanete od banky hypotéku. Pokud nemáte vlastní zdroje, financování je obtížné nebo dokonce nemožné. Některá družstva nabízejí financování z úvěrů poskytnutých družstvu, dlužníkem banky je pak družstvo a družstevník splácí úvěr spolu s platbami za užívání bytu. Pokud jste členem menšího družstva založeného pro jeden bytový dům, můžete mít výhodu v tom, že znáte sousedy, předsedu družstva, a pokud s nimi máte dobré vztahy, domluva jde vždy lépe.
Na koupi bytu lidé často nemají, developeři je nově staví i k pronájmu
Dlouhodobou strategií developerů je postavit a prodat. Poslední dobou však developeři v Brně uvažují i o nájemním bydlení. Důvodem jsou vysoké ceny bytů, kdy za poslední dva roky ceny v Brně stouply o pětinu. Třípokojový byt tak pořídíte za částku kolem 4,5 milionu korun.
Mladí lidé nebo rodina s průměrnými výdělky na hypotéku nedosáhnou. Další část lidí o vlastní byt nestojí. Plánují například stěhování za prací nebo koupi rodinného domu. Jsou i tací, kteří si chtějí bydlení v konkrétní lokalitě nejdříve vyzkoušet. V Brně je také velké množství studentů, absolventů, odborníků z různých firem. Pro všechny tyto skupiny je vhodným řešením nájemní bydlení.
Nové bydlení přímo k pronájmu, v kombinaci s byty k prodeji, by mohlo vzniknout v areálu bývalé Zbrojovky. Část bytů ve finále končí jako nájemní. Lidé si je koupí jako investici , do budoucna pro sebe, případně pro své děti, a mezitím je pronajímají.
V Brně je v současnosti kolem 290 tisíc bytů, z toho 28 tisíc vlastní město a naprostou většinu pronajímá. Kolik bytů je ale v pronájmu celkem, se dá podle odborníků jen těžko spočítat. Nicméně toto číslo se neustále zvyšuje.
V Berlíně zastropovali nájmy. Politikům ale zákon vadí, posílají ho k ústavnímu soudu
Berlín dlouhodobě bojuje s vysokými cenami nájmů. Pomoci by mělo jejich zmrazení, které bude platit od konce února.
Lidé v Berlíně prakticky soupeří o byty za dostupné ceny. Podle serveru Deutsche Welle je zde průměrný nájem nižší než v Londýně, Paříži, dokonce i Praze. Avšak ceny bydlení rostou skoro nejrychleji na světě.
Nájemníkům by měl pomoci zákon, který definitivně schválila koalice sociálních demokratů, Zelených a postkomunistické Levice na konci ledna. Podle něj nesmí v průběhu příštích pěti let nájmy v soukromých bytech stoupat. Toto opatření se dotkne přibližně 1,5 milionu bytů a tří milionů obyvatel.
Majitelé bytů a někteří politici s takovým opatřením nesouhlasí. Úskalím je podle nich fakt, že je lze jen těžko právně vymáhat. Jsou toho názoru, že městu a situaci by mnohem více prospělo, pokud by město a soukromí investoři více stavěli.
Bílá místa v územních plánech blokují výstavbu. Problém vlastníků pozemků neřeší ani nový stavební zákon
Bílá místa v územních plánech trápí majitele po celém Česku. Řešení zatím nenabízí ani návrh nového stavebního zákona.
Jedná se o pozemky, jejichž využití územní plán neřeší, přestože v nich mohou stát i domy, továrny či obchody. Vlastníci těchto pozemků by až na výjimky nedostali stavební povolení.
Prázdné místo v územním plánu nemusí znamenat naprostý stop stav pro jakékoliv stavební plány. Možnosti, co tam podle zákonné výjimky mohou úřady povolit, jsou však omezené. Jsou to například stavby infrastruktury či stavby pro lesnictví, zemědělství a ochranu přírody a krajiny. Stavby rodinných domů může obec v bílých místech povolit pouze tam, kde hraničí s už existující zástavbou. Umožňuje to výjimka ze stavebního zákona, která platí zatím jen do konce letošního roku.
Hospodářská komora se distancuje od nového stavebního zákona. Dostálová: Překvapuje mě to
Hospodářské komoře se nelíbí poslední změny v novém stavebním zákoně, které vyjednala s obcemi ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. K návrhu zákona se sešly tisíce připomínek, které nyní ministerstvo vypořádává. Vládě by měl být návrh zákona předložen v březnu.
Původní návrh stavebního zákona počítal s dvoustupňovým systémem, kdy hlavní slovo měly mít krajské stavební úřady řízené státem s pobočkami v obcích, které by podléhaly nově zřízenému Nejvyššímu stavebnímu úřadu. Před několika týdny však ministryně rozhodla, že zachová stavební úřady v kompetenci necelých čtyř stovek obcí. Nad nimi by měly fungovat krajské úřady a nejvyšší úřad. Podle prezidenta Hospodářské komory však půjde toto uspořádání proti smyslu zákona, který má povolovací řízení zrychlit.
Maláčová chce vrátit regulované nájemné
https://www.novinky.cz/ekonomika/clanek/malacova-chce-vratit-regulovane-najemne-40312623
Sociální demokracie hledá řešení zdražování bytů a rostoucích nájmů. Zvažuje mimo jiné regulaci nájemného.
Zdražování nemovitostí je v Česku šesté nejrychlejší ze zemí EU.
Ceny nájmů se v posledních letech zvedly o desítky procent. V Praze bylo loni průměrné nájemné bez poplatků 335 Kč za metr čtvereční, přitom v polovině roku 2016 to bylo 264 Kč/m 2. V dalších větších městech se nájem pohybuje kolem 200 Kč/m 2.
Podle ministryně práce a sociálních věcí Jany Maláčové se bydlení ve velkých městech stává luxusem a situace je neudržitelná.
Podle Maláčové stát musí začít jednat, ovšem nejde o jedno řešení, ale o řadů opatření. Mezi ně patří výstavba městských nebo státních nájemních bytů, které budou pod kontrolou obce či státu. Dále je třeba regulovat Airbnb. Podle Dostálové patří turisté do hotelů, ne do bytů. Důležitá je podle ní také připravovaná novela stavebního zákona. Za nutné považuje připravit zákon o dostupném bydlení.
Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová je toho názoru, že regulace nájmů situaci neprospěje. V ČR již dříve regulace nájemného byla, do roku 2011. Jejími důsledky bylo např. brzdění oprav a modernizace bytů.
KSČM se regulaci nájemného nebrání, považují toto opatření, podobné jako provedl Berlín, za mimořádné a dočasné. Podle komunistů je třeba do budoucna zvýšit nabídku dostupného nájemného bydlení, zejména v obecních
Zhruba 15 000 pražských bytů se v současné době pronajímá přes Airbnb, stát chce upravit současné zákony
Podle ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové je třeba upravit současné zákony s cílem regulovat v některých městech sdílené ubytování typu Airbnb. Jedná se především o Prahu, nebo například o Český Krumlov. Je potřeba sdílet především informace o ubytovaných hostech a o těch, kdo ubytování nabízejí. Dalším opatřením by nově měl být také nezbytný souhlas ostatních vlastníků bytů v daném domě. Měly by se zpřísnit stavební předpisy tak, , aby trvalé využívání bytů k poskytování krátkodobých ubytovacích služeb podléhalo stejným podmínkám jako provozování hotelu. Podle statistických dat v roce 2019 více než desetina turistů (1,937 milionu) využila ubytovací zařízení typu Airbnb. Pražský primátor uvedl, že v centru metropole je 15 000 bytů na Airbnb, z čehož v 80 procentech jde o celé pronajímané byty, které nemají nic společného s původní myšlenkou sdíleného bydlení. Více k tématu se dočtete zde.
Dostálová chce kvůli Airbnb upravit zákony
https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/dostalova-chce-kvuli-airbnb-upravit-zakony-1366614
Podle pražského magistrátu se v centru Prahy používá ke krátkodobému ubytování turistů bezmála polovina bytů. Současná legislativa neumožňuje Praze, ani dalším městům v Česku, danou problematiku řešit. Praha proto navrhuje několik změn právních předpisů, díky kterým by měli zprostředkovatelé krátkodobých ubytovacích služeb typu Airbnb povinnost povinnost poskytovat obcím podrobné informace týkající se pronajímaných bytů, údaje o hostitelích a počtech hostů. Obce by také měly mít možnost vydávat nařízení regulující tento typ služeb. Více o tématu se dočtete také zde.
