Zvažujete koupi investiční nemovitosti? Pak vás jistě přepadla otázka, jak vlastně začít investovat do nemovitostí, popřípadě jak na nemovitostech nejlépe vydělat. A přesně od toho je tu náš investiční speciál, ve kterém se budeme zabývat investicemi do nemovitostí. V dnešním díle si např. shrneme, co to jsou vlastně investice (nejen) do nemovitostí, jaká jsou jejich rizika, jaká je aktuální situace na realitním trhu, a na co se zaměřit při výběru investičního bytu.
Investice (nejen) do nemovitostí
Než se ale vrhneme do problematiky investic do nájemních bytů nebo nemovitostí celkově, připomeneme si, co to vlastně investice jsou. Definic existuje vícero. Některé z nich jsou komplexní až složité. My vám ale chceme problematiku investic co nejvíce zjednodušit, proto budeme investice chápat jako výdej konkrétní částky za účelem jejího kladného zhodnocení v budoucnu (tzn. že jejich hodnota v budoucnosti bude vyšší než investovaná částka).
Vstupní hodnota investice se pak může pohybovat i v řádu několika (stovek) korun, většinou se však jedná o desítky tisíc, či dokonce miliony. Všeobecně panuje názor, že čím vyšší je vstupní investice, tím rychleji na ní vyděláme nějaké peníze navíc. Zde ale záleží na typu investice. Ty se samozřejmě dají členit do různých kategorií, vždy se však jedná o to samé, pouze jinak rozřazené. Investice tak např. můžeme rozdělit na reálné investice a finanční investice.
Do reálných investic se řadí jak investice do podnikání, tak nákup nemovitostí, movitých věcí trvalé hodnoty (umělecká díla, drahé kovy, …) či komodit (např. nerostné suroviny). Pro tyto druhy investic je typické, že jsou vázány na konkrétní činnosti nebo předměty, které mají charakter hmotných aktiv. Můžou se sem ale řadit i investice do softwaru či práv (umělecká nebo autorská práva).
Oproti tomu finanční investice mají povahu buď majetkové či finanční transakce mezi dvěmi stranami, a patří sem zejména peněžní vklady, poskytování úvěru či půjček, nákup cenných papírů (akcií, dluhopisů, podílových listů, atd.), sjednání pojištění, a další. Při finančních investicích tak investor výměnou za své finance získává určitá práva, která vyplývají právě z konkrétního typu finanční investice (např. nákupem akcií získává investor právo podílet se na zisku dané společnosti formou vyplácení dividend).
Nás však v dnešním článku bude nejvíce zajímat reálná investice do nemovitostí, čili nákup bytů, rodinných domů či jiných budov za účelem jejich dalšího zhodnocení (nepatří sem tak pořízení nemovitostí pro svou vlastní bytovou potřebu). Nebudeme se však zabývat investicemi do komerčních prostor.
Rizika investice do nemovitostí
Každý typ investice s sebou nese určité riziko. Některé investice jsou však méně rizikové než jiné (mezi rizikovější patří např. obchodování s cennými papíry). Investice do nemovitostí se řadí zejména k těm stabilnějším, které z dlouhodobého hlediska přinášejí téměř jistý zisk, jsou schopny odolávat inflaci a drží si svoji hodnotu. Navíc se jedná o reálný majetek, na který si můžete sáhnout, a se kterým lze nakládat dle libosti - pokud vás netlačí čas či peníze, můžete nemovitost držet a vyčkat na vhodnější okamžik k prodeji či pronájmu.
Jaká rizika z investice do nemovitostí tedy reálně vyplývají?
Asi nejobávanějším rizikem, které ale platí pro všechny typy investic, je nízké nebo dokonce žádné zhodnocení. Ať už se investici do nemovitosti rozhodnete zhodnotit jejím dalším prodejem nebo pronájmem, je třeba vnímat vývoj poptávky ze strany zájemců o bydlení. Ta je často ovlivňována i dalšími faktory - např. situací na poli mezd, průměrnými náklady jednotlivců na život nebo i podmínkami pro získání hypoték či vývojem úrokových sazeb. Takže i když je ochota jednotlivců bydlet ve vlastním stále vysoká, může docházet ke znevýhodňování jejich pozice ze strany státu - zájemci o bydlení jsou pak nuceni dělat ústupky ve formě pořizování menších a finančně výhodnějších bytů, nebo volby nájemního bydlení. Nicméně riziko toho, že na svoji nemovitost neseženete kupce nebo nájemníka, tu je stále.
Určitým rizikem při koupi investiční nemovitosti by mohlo být také získání úvěru na její financování nebo-li hypotéky. Pokud by totiž pořizovaná nemovitost byla bankovní institucí vyhodnocena jako investiční, pravděpodobně by byla hypotéka zatížena mnohem vyšším úrokem se zkrácenou délkou splatnosti. Měsíční náklady na splátky by tak rapidně vzrostly, což by spolu s existencí rizika v podobě absence kupce či nájemníka jistě nebylo příjemné.
Byt jako investice v roce 2019
Dle zprávy poradenské společnosti Deloitte ze srpna 2019, která se zabývá vývojem skutečných cen prodaných bytů v ČR ve spolupráci s portálem CenovaMapa.org, průměrné prodejní ceny stále rostou. Oproti předchozímu kvartálu se v prvním čtvrtletí 2019 ceny zvýšily o 1,3 %. Také ostatní zpravodajské servery bijí na poplach a čím dál častěji se objevují zprávy o neúnosně vysokých cenách nemovitostí. Ceny nemovitostí pomalu dosahují svého maxima, a co víc - nejsou na ně kupci. I když je poptávka stále vyšší než nabídka, cenově dostupného bydlení je málo - zájemci o bydlení jsou tak kolikrát nuceni zvolit nájemní bydlení. Developerské společnosti oproti tomu vyargumentovávají ceny nemovitostí stále rostoucí cenou materiálů a prací, či zhoršenými podmínkami pro získávání stavebních povolení. Celé situaci nenapomáhá ani skutečnost, že skrze regulace ČNB na hypotéku dosáhne menší procento žadatelů.
Z hlediska koupě bydlení za účelem přeprodeje tak současná situace není optimální. Ani predikce budoucího vývoje trhu nezní optimisticky. Podle odborníků by ceny nemovitostí měly v budoucích měsících buď stagnovat nebo mírně klesat (pokles však nebude výrazný, maximálně o pár procentních bodů). S pořízením investiční nemovitosti za účelem následného prodeje je tak vhodnější vyčkat.
Pokud se však pro koupi přeci jen rozhodnete, bude jejím nejvýhodnějším zhodnocením pronájem. Výše zhodnocení i rychlost návratnosti investice se odvíjí od celkových nákladů na nemovitost a také typu pronájmů. Rychleji, ale s většími náklady, nemovitost zhodnotíte při krátkodobém pronajímání, pomaleji, ale stabilněji, nemovitost zhodnotíte při dlouhodobých pronájmech.
Výběr investičního bytu
Při pořízení nemovitosti se rozhodujte zejména podle lokality a jejího budoucího potenciálu, a také podle dispozice nemovitosti. Všechny tyto položky budou ovlivňovat pořizovací cenu. Za byt o velikosti 60 m2 v centru Prahy tak zaplatíte o mnoho více než za obdobně velký byt v centru Ostravy. Stejně tak čím větší nemovitost budete pořizovat, tím vyšší cena bude. Zde je však třeba podotknout, že dle současné situace na realitním trhu jsou nejpoptávanější dispozice 1+kk až 2+1. Ať už se jedná o přeprodej nemovitosti či její pronájem. Menší dispozice jsou levnější, ale stále dostačující pro jednotlivce, páry či mladé rodiny jako startující byty. Poptávka po větších bytech, ať už ve formě prodeje či pronájmu, je skrze nepříznivou situaci na realitním trhu nižší než u menších dispozic. Důvod je prostý - poptávající na ně zkrátka nemají peníze.
V kostce lze tedy říci, že čím menší a levnější bydlení v atraktivní lokalitě se vám podaří pořídit, tím snáze a rychleji je následně zhodnotíte. S nižší pořizovací cenou si budete moci dovolit nastavit i nižší měsíční nájemné (opět v závislosti na typu pronájmů), takže se trefíte do širšího spektra poptávky a daný zájemce o bydlení na sebe jistě nenechá dlouho čekat.
A to je z dnešního úvodu do našeho investičního speciálu vše. V příštím díle se více zaměříme na pořízení investičních bytů v Praze či Brně při současné situaci a na možnosti jejich zhodnocení formou krátkodobějších pronájmů. Vysvětlíme si také, jak konkrétně zhodnotit, zda je pořizovací cena dané nemovitosti ještě přijatelná, či nikoliv, a jaké vstupní náklady při koupi nemovitosti na pronájmy určitě neopomenout.
Pokud již však víte, že chcete byt za účelem následného pronajímání pořídit, můžete se podívat na nabídku dostupných bytů na Flatio. Na Flatio najdete pronájem plně zařízených pokojů či bytů na pár týdnů či měsíců nejenom v Praze. Nejčastěji pronájmy přes Flatio využívají lidé za účelem pracovních pobytů, studenti či lidé shánějící vlastní bydlení, kteří po dobu hledání potřebují střechu nad hlavou.
