Pořídili jste si byt jako investici (např. právě za účelem krátkodobých pronájmů či pronájmů pro studenty)? Zdědili jste bytovou jednotku nebo dům, ale nepotřebujete ji/jej pro vlastní bydlení? Pak určitě řešíte otázky, zda je pronájem bytu (nejen pro studenty) výdělek, který podléhá dani z příjmu či nikoliv, jak takovou daň z příjmu z pronájmu odvádět nebo co je možné vůči těmto příjmům započítat jako náklady.
Mezi další vyvstalé otazníky může spadat, zda je možné legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně, jak je to s příjmy z pronájmu a DPH či zda se vztahuje na příjmy z pronájmu nějaké osvobození? Od toho je tu naše právní poradna, která se vám pokusí na tyto nejčastěji kladené dotazy co nejsrozumitelněji odpovědět. 😊
Daň z pronájmu nemovitosti
Než se však vrhneme do problematiky jednotlivých otázek, je třeba zmínit, že zdanění nájmu u fyzických osob, které v oboru pronájmu nemovitostí nepodnikají, upravuje v českém právu § 9 Zákona o daních z příjmů. Speciální část daňového přiznání pronájmu bytu tvoří Příloha č. 2 formuláře Přiznání k dani z příjmu fyzických osob za daný rok (ke stažení např. zde), bez které se v případě pronájmu nemovitostí rozhodně neobejdete.Odpověď na otázku, od jaké částky se platí daň z pronájmu, není jednoduchá, a hlavně bude vždy individuální - výše daně z příjmů z pronájmu se totiž odvíjí od celkových příjmů majitele nemovitosti a řeší se při ročním zúčtování spolu s příjmy ze závislé činnosti. Z příjmu z pronájmu jako fyzická osoba neplatíte sociální ani zdravotní pojištění a oproti přijatému nájemnému uplatňujete výdaje, čili daňově uznatelné náklady.
Pokud máte pronajímanou nemovitost v obchodním majetku, pak se při výpočtu daně z příjmů postupuje dle § 7 Zákona o daních z příjmů - zdanění tak podléhá odlišnému režimu.
Daňově uznatelné náklady u pronájmu bytu
Oproti příjmům, které z pronájmu nemovitostí získáte, můžete uplatnit výdaje, které na daný pronájem vynaložíte. Výdaje lze uplatnit dvěma způsoby:
Ve skutečné výši
Mezi skutečné výdaje daňově uznatelné patří:
- pojištění nemovitosti,
- daň z nemovitosti,
- náklady na vybavení, opravy a údržbu,
- poplatky realitní kanceláři,
- úroky z hypotéky využité na pořízení nemovitosti,
- poplatky SVJ či družstvu,
- evidence hmotného majetku.
Při uplatňování výdajů ve skutečné výši je však třeba mít na paměti, že tyto výdaje je nutné na požádání doložit finančnímu úřadu při případné kontrole, a to i 3 roky zpětně (8 let v případě, že vykazujete daňovou ztrátu).
Do skutečných výdajů lze započítat také náklady na dopravu až do výše 5 000 Kč za měsíc (odečet lze uplatnit každý měsíc) a to v případě, že automobil využíváte za účelem obhospodařování pronájmu (např. na nákupy bytového vybavení nebo schůzky s nájemníky).
Pokud je však váš automobil využíván jen částečně pro záležitosti spojené s pronájmem, lze si započítat pouze 80 % této částky, čili 4 000 Kč. Suma sumárum lze říci, že jedním výjezdem měsíčně spojeným s pronájmem nemovitosti lze ušetřit až 48 000 Kč ročně (tuto částku si můžete odečíst z daní).
Procentuálním paušálem nebo-li procentem z příjmů
Výdaje lze uplatnit také paušálně, a to ve výši 30 % z příjmů plynoucích z pronájmu nemovitostí, maximálně lze však výdaje uplatnit do výše 300 000 Kč. V případě, že se rozhodnete uplatnit výdaje paušálně, nelze uplatnit paušál na výdaje spojené s dopravou či do fondu oprav.
Jak odvádí daň z příjmu z pronájmu pracující / fyzická osoba, důchodci nebo osoby na rodičovské / mateřské dovolené
Jak již bylo nastíněno v předchozích odstavcích tohoto článku, daň z příjmů z pronájmů je součástí Daňového přiznání fyzických osob - je tedy nutné v rámci příslušného daňového formuláře vyplnit Přílohu č. 2, která je specifická právě pro tuto daňovou problematiku. Za pracující, důchodce nebo osoby na rodičovské či mateřské dovolené je plátcem sociálního a zdravotního pojištění zaměstnavatel nebo stát, proto není nutné tuto otázku řešit.
Daňově uznatelné náklady pak mohou uplatňovat jedním z výše zmíněných způsobů, a to skutečnými výdaji (kdy ale musejí řešit také odpisy a evidenci majetku) či paušálně do 30 % příjmů z pronájmu (maximálně však do 300 tisíc korun).
Kalkulačka na daň z pronájmu bytu
Možná jste již na internetu zkoušeli hledat kalkulačku daně z pronájmu. Musíme vás však v tomto ohledu zklamat. Jelikož je daň z příjmu z pronájmu součástí celkové daně z příjmů, neexistuje na ni samostatná kalkulačka - stanovení výše daně z pronájmu totiž ovlivňují také ostatní příjmy fyzických či právnických osob. Proto vám bude nápomocná spíše kalkulačka daně z příjmu za konkrétní rok, která je pro rok 2020 k nalezení třeba na portálu peníze.cz.
