Koupě bytu a jeho pronájem je bezpochyby rozumnou investicí a činností která vás může těšit. Méně radostná je ovšem povinnost ho zdanit a zpracovat daňové přiznání. Jaké jsou rozdíly u daní u pracujících osob a u seniorů? A jak je to s daňově uznatelnými náklady? Na to jsme se zaměřili v našem článku.
Daň z pronájmu nemovitosti
Příjem z nájmu je pro účely zdanění v prvé řadě třeba odlišit od příjmu z ubytovací služby, neboť zde se daňové povinnosti liší. Rozdíl ve službě přitom tkví nejenom v délce ubytování, ale také v doprovodných službách okolo (pro ubytování je typický například úklid, dodání a výměna povlečení apod.).
Příjmy z nájmu je pochopitelně potřeba je uvést v daňovém přiznání. Tuto základní povinnost mají všichni a nemusí se jednat jen o zaměstnance či OSVČ. Také skupiny, které běžně nejsou zvyklé daňové přiznání podávat, by měly v případě pronajímání nemovitostí zbystřit. Například mateřská je sice od daně z příjmů osvobozená (až do výše 36násobku minimální mzdy), nicméně pokud během ní pronajímáte byt, pak se příjmů z pronájmu žádné osvobození netýká. Stejně tak se daná povinnost může týkat i studentů či seniorů pobírajících důchod.
Od roku 2021 se uplatňují na všechny příjmy dvě daňová pásma, a to tak, že do daňového základu ve výši 1 701 168 korun se odvádí daň z příjmů ve výši 15 % a následně se pro další část daňového základu navyšuje na 23 %.
Daň se počítá z takzvaného daňového základu, který činí příjem (v daném případě součet zisku z pronájmu) za celý rok, od něhož si odečtou celoroční výdaje (daňově uznatelené náklady týkající se pronájmu). Daňový základ lze o něco snížit formou odečitatelných položek (úroky z hypotéky, dary apod.) Následně vypočtená daň se pak snižuje o další položky, především základní daňovou slevu na poplatníka.
V souvislosti s daněmi často pronajímatelé řeší i DPH, nicméně pokud se váš pronájem týká bytu (resp. obytného prostoru, který je určen k trvalému bydlení), pak jsou příjmy z něj od DPH osvobozeny.
Daňově uznatelné náklady vztažené k pronájmu bytu
Co se týče daňově uznatelných nákladů, máte na výběr dvě varianty. Výdaje můžete uplatnit buď
- ve skutečné výši - to se vyplatí zejména, pokud například provádíte úpravy, částečnou rekonstrukci bytu, jezdíte vozem na kontroly, dále pojištění nemovitosti apod. Při pronájmu bytu (či rodinného domu) pořízeného na hypotéku lze uplatnit také úroky (tedy nikoli měsíční splátku hypotéky) ve formě daňového výdaje.
- třicetiprocentním výdajovým paušálem - takto lze uplatnit výdaje až do výše 600 000 Kč.
Je samozřejmě na místě spočítat, kolik jste za daný rok do bytu investovali a která varianta se vám tím pádem více vyplatí.
Jak odvádí daň z pronájmu pracující / fyzická osoba?
Zaměstnanci především musí zapomenout na zpracování daňového přiznání od zaměstnavatelů a musí vyplnit sami či s pomocí daňového poradce daňové přiznání, včetně přílohy č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Jak odvádí daň z pronájmu důchodci?
Pro seniory, kteří jsou již v důchodu, může být příjem z nájmu velmi výhodná záležitost. Jak je výše uvedeno, pro výpočet daně je třeba získat údaj o daňovém základu.
Je-li tento daňový základ nízký, nemusí senior v konečném důsledku na dani z příjmu nic platit, neboť vypočtenou daň dále sníží o základní daňovou slevu na poplatníka. Starobní důchodci (a to i ti předčasní) mají nárok na slevu na poplatníka ve výši 27 840 Kč, tedy 2320 korun měsíčně. Mohou tak ve výsledku získat na pronájmu ročně až 265 200 Kč, aniž by daň museli platit (využijí-li zmíněný výdajový paušál).
Výše daně z pronájmu bytu a kalkulačka
Mnohé naše klienty zajímá, jak legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně. Taková varianta je možná ale pouze při velmi nízkých výdělcích, například pokud jste započali s pronájmem v závěru roku. Částka, od níž se platí daň z pronájmu, resp. hranice výdělku, kdy nemusíte řešit přiznání ani daň z pronájmu bytu, činí u zaměstnanců 6 000 Kč.
Druhý nejčastější dotaz či prosba se váže ke kalkulačce pro výpočet daně z pronájmu. Ale v tomto ohledu vás bohužel musíme zklamat. Samostatná kalkulačka pro výpočet daně z pronájmu neexistuje, protože daň počítáme vždy celkově, ze všech příjmů. Nejde ji tedy oddělit. Automatické programy pro výpočet daní ale samozřejmě na internetu najít lze, převážně se jedná o zpoplatněné aplikace.
