Není neobvyklé, že v bytě dojde k poruše. Jak ale tuto situaci řešit? Kdy má povinnost zajistit opravu nájemce, a kdy naopak pronajímatel?
Zákon číslo 89
Stěžejní oporou pro zodpovězení těchto otázek je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který ve svém ustanovení § 2257 odst. 1 stanovuje, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt nebo dům ve stavu způsobilém k užívání. Odst. 2 tohoto ustanovení se naopak zaměřuje na vymezení povinností nájemce. Zde je stanoveno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nicméně co vše spadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, které je povinen hradit nájemce? Na tuto otázku již není možné hledat odpověď v občanském zákoníku, ale v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., v němž nalezneme s platností od 1. 1. 2016 vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s nájmem bytu.
Pod běžnou údržbu tedy spadá „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu“. Pro konkrétní představu nám zákonodárce nabízí i demonstrativní výčet úkonů, jež pod běžnou údržbu spadají, kdy se jedná zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů.
Mezi drobné opravy bytu, jež také provádí a hradí nájemce, náleží „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele“, přičemž tyto opravy bytu jsou dále rozděleny do dvou skupin. Do první skupiny patří například opravy podlahových krytin, výměny zámků, opravy nebo výměny vypínačů a zásuvek, opravy umyvadel, van, dřezů, kuchyňských sporáků, dále sem spadají ale také opravy kamen plynových či na pevná paliva. Pro představu je zde uvedena pouze část z výčtu, přičemž celý tento seznam drobných oprav a výměn obsahuje § 4 výše zmíněného nařízení vlády. Do skupiny druhé dále spadají všechny opravy, které svými náklady nepřesáhnout částku 1 000 Kč.
Finanční limit
Jelikož pod povinnosti nájemce spadá velmi široké množství oprav, je stanoven roční finanční limit 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, jehož naplněním již v daném kalendářním roce každou další opravu, byť i drobnou, hradí pronajímatel. V praxi to znamená, že nájemce bytu o rozloze 40 m2 může na opravách zaplatit maximálně částku 4 000,- Kč za rok, vše nad tento limit hradí pronajímatel.
Povinnosti pronajímatele
Naproti povinnostem nájemce jsou zákonem stanoveny také povinnosti pronajímatele. Jak bylo již zmíněno výše, pronajímatel udržuje po celou dobu nájmu byt nebo dům ve stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel je tedy povinen zajistit údržbu a opravy, jež nespadají do povinnosti nájemce. V případě, že pronajímatel neplní své povinnosti, jedná se o porušení smluvní povinnosti. V tomto případě vzniká nájemci právo na odstranění nezpůsobilosti, právo na odstranění vady na náklady pronajímatele, ale také právo na slevu na nájemném, dokonce i prominutí nájemného.
Ve smlouvě si však nájemce s pronajímatelem mohou určit rozsah povinností odlišně od zákonné úpravy, nicméně ne v neprospěch nájemce. To znamená, že v nájemní smlouvě na pronajímatele mohou být převedeny některé povinnosti, jež by ze zákona byly uloženy nájemci, nikdy však pronajímatel nesmí převést své povinnosti na nájemce. K takovému ujednání se nepřihlíží.
Věděli jste, že pronájmy přes Flatio jsou podloženy jednotnou smlouvou o pronájmu uzavíranou mezi majitelem a nájemníkem v rámci tzv. smluvního procesu? Celý smluvní proces je online, smlouvu tedy můžete uzavřít i s člověkem na druhé straně planety. Ať už máte vybavený byt či volný pokoj v tomto bytě, na Flatio můžete pronajímat již od 14 dnů na několik měsíců (střednědobý pronájem). Nabídku pak můžete mít na jakémkoliv místě na planetě - pronajímatele v lokalitách neomezujeme. Ať už se tedy rozhodnete pronajímat bydlení v Praze, Brně, Bratislavě, Vídni nebo třeba v Krakově.
