Začínáte-li s pronájmem svého bytu, jeden z vašich prvních dotazů se bude logicky vázat ke zdanění příjmů. Jak je to v takové situaci podle zákona s odváděním daně z přidané hodnoty?
Obecná povinnost k platbě DPH vzniká ekonomicky činným osobám, které překročily obrat 1 milion korun za předchozích 12 kalendářních měsíců. Pokud se vám takového obratu podaří dosáhnout, jste povinni podat do 15 dnů po skončení měsíce, v němž jste jej dosáhli, přihlášku k registraci na finančním úřadu. Existuje také možnost stát se dobrovolným plátcem DPH, pokud máte možnost uplatňovat si na vstupu významná plnění z hlediska DPH, Následně se na vás bude vztahovat také povinnost vést evidenci k DPH, a to v takovém členění, abyste mohli svůj nárok nebo naopak povinnost odvodu DPH prokázat.
Povinnost registrace k DPH při pronajímání nebytových prostor či bytů
Zákon o dani z přidané hodnoty se vztahuje na nemovitosti obecně. Nerozlišuje tedy, zda pronajímáte nebytové prostory či byt. Na nájem nemovité věci přitom vztahuje osvobození od daně, s určitými výjimkami, jimiž jsou krátkodobé nájmy a poskytnutí ubytovacích služeb.
Krátkodobý pronájem je zákonem vymezen z hlediska doby na dobu kratší než 48 hodin nepřetržitě. Můžeme sem řadit třeba pronájem tělocvičny, prostory pro školení, či klasické hotelové služby. Zde se ale střetává pojem krátkodobý pronájem s pojmem ubytovací služba, která hotelové služby vystihuje lépe.
Hotelové služby jsou sice zpravidla také krátkodobější, ale nejde o jejich podstatnou charakteristiku, neboť mohou trvat klidně i měsíc. Charakterizují je spíše další doplňkové služby s bydlením spojené, jako je úklid, výměna a praní ložního prádla a ručníků, zajištění snídaně apod.
Oproti tomu dlouhodobý pronájem se zpravidla sjednává na delší časový úsek v řádu měsíců (případně i let). Charakterizuje jej cena za měsíc a jeho hlavním účelem je zajištění bytových potřeb. Co je podstatné, že nebývá běžně doplněn o výše zmíněné doplňkové služby. Běžnou údržbu a opravy prostoru provádí nájemce.
Pokud tedy své nemovitosti nabízíte k pronájmu a nestojíte o to, stát se plátcem DPH, je třeba si výše uvedené ohlídat, abyste nespadali do jiné kategorie.
Sazba DPH a pronájem (či nájem)
Jak jsme výše uvedli, nájem resp. dlouhodobý pronájem je od DPH osvobozen. Pakliže se ale stanete dobrovolnými plátci DPH, patřili byste pod základní sazbu daně, která činí 21 %.
Krátkodobé pronájmy a ubytovací služby vs. DPH
Další zmíněné varianty již platbě DPH obecně podléhají. V případě krátkodobého pronájmu, jako jsou zmíněné pronájmy školicích prostor, byste spadali rovněž pod základní sazbu daně, tedy 21 %.
Pokud poskytujete ubytovací službu, tedy typicky provozujete hotel, motel, penzion, chatu, případně touto formou nabízíte svůj byt, jedná se o zdanitelné plnění. Jste-li plátci DPH, musíte tuto aktivitu jako zdanitelné plnění uvést v přiznání k dani z přidané hodnoty. Pokud zatím plátcem DPH nejste, stačí si ohlídat obrat. V případě dosažení obratu ve výši 1 milion korun za dvanáct po sobě jdoucích kalendářních měsíců jste povinni se k dani z přidané hodnoty registrovat. Ubytovací služby pak spadají pod druhou sníženou sazbu daně z přidané hodnoty, která činí 10 %.
