Příspěvek do fondu oprav je častým předmětem dotazů speciálně těch majitelů bytů, kteří zvolili pronájem bytů. Lze převést platbu na nájemníka? A jaká je možnost zohlednit příspěvek v daňovém přiznání? Na to vše, jakož i další specifika této platby, jsme se zaměřili v našem článku.
Fond oprav - zákon
Zákon o něm hovoří jako o “příspěvku na správu domu a pozemku”, ale téměř nikdo jej nenazývá jinak než “příspěvek do fondu oprav”. Jednotlivé platby jsou nevratné a nevyúčtovávají se (zůstávají na účtu SVJ a jsou určeny pro opravu a správu domu), a proto je na místě skutečně označení “příspěvek” a nikoliv “záloha”.
Z fondu se hradí především:
- provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
- revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody, atd.,
- údržba pozemku a údržba přístupových cest k pozemku,
- uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt.
Fond oprav a SVJ
Na základě zákona je fond vytvářen vlastníky bytových jednotek a výši jednotlivých příspěvků si stanovuje SVJ podle jím zvolených kritérií, zpravidla dle podílu na společných částech. Konkrétní sazba na m2 je pak stanovena na shromáždění vlastníků.
Dalším možným kritériem, zohledněným při výpočtu, je také způsob využití jednotlivých jednotek v domě - například menší provoz v nebytových jednotkách apod.
Fond oprav a nájemné: platí nájemník fond oprav?
Jako majitele bytu v České republice vás často zajímá, zda lze povinnost hradit příspěvek do fondu oprav přenést na nájemce, což by dávalo smysl především u střednědobých pronájmů. V tomto bodě vás asi zklameme, ale zákon tuto variantu neumožňuje.
Naopak z něj vyplývá, že daný příspěvek hradí zásadně člen SVJ. Na druhou stranu někteří majitelé tento příspěvek skrytě zahrnou do nájemného a nájemník se v podstatě nemá šanci dozvědět, že bylo o danou částku nájemné zvýšeno.
Jaká je průměrná cena příspěvku do fondu oprav?
Majitelé bytů se často snaží platit co nejméně. Na schůzích SVJ ale přesto někteří z nich mohou volat po vzniku dostatečné rezervy a tedy po navýšení plateb. Ne všichni vlastníci si mohou kdykoliv moci dovolit jednorázovou platbu například ve výši 30 000 Kč a společenství tak může být paralyzované ve chvíli, kdy se vyžaduje rychlý postup například v případě náhlé opravy v domě.
Při stanovení celkového objemu příspěvků, jež je třeba měsíčně vybrat, se vychází ze stáří a technického stavu domu. Je přitom žádoucí vyčíslit, jaké opravy či investice jsou urgentní, jaké platby zde hrozí v případě poruch či havárií a jaká je jejich pravděpodobnost (v této souvislosti se vyplatí myslet rovněž na kvalitní pojištění domu).
Výše příspěvku jednotlivých majitelů se zpravidla odvíjí od poměru odpovídajícím poměru na společných částech, případně od plochy bytové jednotky. Praktický postup stanovení výše jednotlivých plateb je zpravidla takový, že návrh jejich výše a způsobu výpočtu předkládá výbor společenství, které jej schvaluje.
Nejčastěji zaznamenaná výše příspěvku je 15 - 50 Kč za m2.
Fond oprav tvořený v novostavbě
Jak jsme uvedli výše, celkový objem vybraných měsíčních příspěvků vychází ze stáří a celkového stavu domu. Při koupi bytu v novostavbě je tedy logické a pravděpodobné, že měsíční zálohy do fondu oprav budou dosahovat nižších částek (v řádu stokorun měsíčně).
Nepředpokládá se totiž masivní investice do oprav v brzké době. Naopak majitelé bytů ve starších domech, kteří mají zájem na kompletní a kvalitní opravě a údržbě svého domu, sáhnou do peněženek zpravidla trochu hlouběji.
Fond oprav a prodej bytu
Pokud dochází k převodu bytu, jsou také povinnosti předchozího majitele bytu převáděny na nového vlastníka. Tomu by ovšem mělo předcházet řádné vypořádání příspěvků do fondu oprav. Nový majitel by si měl ohlídat, že dosavadní vlastník nic nedluží. Naopak, pokud platil dosavadní majitel více, platby se mu nevracejí.
Fond oprav - účtování
V rámci účetnictví se fond oprav eviduje jako dlouhodobá záloha. Nejde tedy účetně o fond tvořený z čistého zisku. Jeho použití má být delší než 12 měsíců a nemá sloužit k financování každoročně se opakujících úhrad.
Jak je to s využitím fondu oprav a daněmi?
Dobrou zprávou je, že příspěvek na správu domu a pozemku je daňově uznatelným výdajem a lze jej tedy uplatnit jako výdaj oproti přijatému nájemnému. Tím si snížíte daňový základ.
Daňoví poradci jsou v tomto ohledu precizní a rozlišují, zda byly příspěvky využity na technické zhodnocení domu (pak je třeba s uplatněním počkat až do dokončení technického zhodnocení), případně, zda šlo o provozní výdaj (pak lze daňový základ snížit v daňovém přiznání vztahujícím se k roku, kdy byl příspěvek uhrazen).
