Přinášíme vám souhrn toho podstatného, o čem se psalo v českých médiích o tématu PROPTECHU, pronajímání, realit a developmentu. Každý týden pro vás připravujeme výběr těch nejdůležitějších článků, ke kterým přidáváme krátkou anotaci a odkaz na původní zdroj.
Týden od 2. prosince 2019Penta mění strategii svého realitního byznysu. Omezí přístup "postavit a prodat"
Investiční skupina Penta se rozhodla, že namísto stávajícího obchodního modelu, ve kterém budovy postavila a prodala, využije model nový a budovy si ponechá. Bude na nich vydělávat pomocí pronájmu. Aktuální otázkou k řešení je, zda si nemovitosti ponechá ve vlastním majetku, nebo je vloží např. do fondu. Tento přístup se zatím týká kancelářského projektu Churchill Square či administrativního centra SmíchOff. Penta také sází na skutečnost, že jejich nemovitosti se nacházejí v prestižních pražských čtvrtích a jsou pronajímány kvalitním firmám. Proto je jejich dlouhodobé vlastnictví strategicky logickým krokem. Dosavadní obchodní model byl uplatněn například u kancelářských projektů Florentinum či Waltrovka v Praze.
Tuzemský hypoteční trh letos spadne o pětinu, soudí ekonomové. A zvednout by se neměl ani příští rok
Hypoteční trh skrze regulace České národní banky ohledně podmínek pro získání hypotéky prožívá krušné časy. Dle dat Hypoindexu lze tento rok očekávat poskytnutí zhruba 175 miliard korun. Velká část klientů totiž o hypotéky zažádala při oznámení zpřísnění podmínek pro jejich získání. Nepomohly tak ani snížené sazby, kterými se jednotlivé bankovní domy snažily klienty "ulovit". Dle obchodního ředitele Next finanční Jiřího Vágnera nebude situace lepší ani v roce 2020, vývoj by měl být podobný jako letos. Dle šéfa Hypoteční banky Jiřího Feixe by se roční prodeje hypoték mohly zastabilizovat na novém rozmezí 180 až 200 miliard korun. Dle Luboše Svačiny z makléřské hypoteční firmy Golem Finance však roční vysoké prodeje loňských let byly uměle zdeformovány různými regulacemi.
Česko je v rychlosti povolování staveb 157. na světě. Pomoci má podle developerů nový stavební zákon
Jeden z problémů, které Česko s ohledem na povolování staveb má, je územní plán s nižší váhou než jakou mají plány okolních států. Proto je schvalování v okolních státech daleko rychlejší a podrobnější. V Česku je problémem také mezistupeň zvaný územní rozhodnutí, kdy se musejí dopředu zjišťovat informace, které ještě nejsou známy - toto v okolních státech řeší samotný územní plán, který má veškeré potřebné informace dopředu dané. Dalším problémem jsou připomínky veřejnosti v průběhu celého řízení - ty mohou zastavit projekty i těsně před jejich schválením. Řešením by mělo být zjednodušení celého procesu tak, aby se kladl větší důraz na územní plánování. Zástupci developerů a poradenských firem se shodli na tom, že nový zákon sice může současné situaci napomoci, ale není spásný. Problémy může do budoucna činit např. skutečnost, že jej tvoří Hospodářská komora namísto ministerstva pro místní rozvoj.
Zlevňování hypoték končí. Do banky ale spěchat nemusíte
https://www.penize.cz/hypoteky/411204-zlevnovani-hypotek-konci-do-banky-ale-spechat-nemusite
Doposud hypoteční sazby klesaly na historická minima, Hypoteční banka však minulý týden plošně zvýšila úrokové sazby hypotečních úvěrů o 0,2 % v reakci na růst cen v mezibankovním trhu. Dle expertů však dramatické zdražování úvěrů zatím nehrozí a není tedy třeba s pořízením hypotéky spěchat. Do konce roku se očekává mírný růst současných úrokových sazeb a jejich následná stagnace, sazby budou stagnovat pravděpodobně i v příštím roce. Aktuální úrokové sazby již dosáhly svého současného možného minima, proto se predikuje mírné zvýšení (růst se nejspíše vyšplhá ke 3 %, což by korespondovalo s úrokovými sazbami ČNB). Za dosavadním dlouhodobým poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů může zejména skutečnost, že ČNB zpřísnila podmínky pro získání hypoték. To v praxi znamenalo, že na ně dosáhlo méně klientů a banky tak o klienta "bojovaly" všemi možnými způsoby.
Zaměříme se na neposlušné. Některé banky naše rozhodnutí u hypoték nerespektují, potřebujeme větší regulaci, říká Frait z ČNB
https://archiv.ihned.cz/c1-66688650-zamerime-se-vic-na-neposlusne
Článek Hospodářských novin přináší rozhovor s ředitelem sekce finanční stability ČNB Janem Fraitem. V něm se Frait svěřuje, že ČNB odhaduje nadhodnocení nemovitostí v ČR zhruba o 15 až 20 % dle historických trendů. Posuzují totiž poměr mezi příjmy a cenami bydlení - pokud je tento poměr výrazně odchýlen od dlouhodobých trendů, značí to příliš vysoké ceny. Aktuálně jsou tempa růstu sladěná jak v jednotlivých regionech, tak u jednotlivých typů nemovitostí. Důvodem růstu cen mohou být nízké úroky u bezpečných finančních investic, které zapříčiňují koupě nemovitostí jako investic, ale také měnící se životní styl, kdy stále více obyvatel žije samo, což přispívá k růstu poptávky. Korekce cen ze strany ČNB se však neočekává, i přesto, že pokles cen není vylučitelný. Ceny nemovitostí jsou aktuálně na tak vysoké úrovni, že snižují poptávku - této skutečnosti přispívají také zpřísněné podmínky pro získání hypoték. Frait v rozhovoru zmínil, že podíl úvěrů s nedodrženým limitem se v červnu zvýšil nad povolených 15 %, což může způsobit, že se i banky dodržující doporučení ČNB nechají zlákat a v honbě za vyšším tržním podílem budou překračovat doporučené hranice. V praxi může ČNB těm "zlobivým" bankám nařídit zvýšení kapitálu, i tak však volá po pravomoci ze zákona, která by nastavení limitů umožňovala. Porušení zákona by pak znamenalo mimo jiné i penalizaci "zlobivých" bank.
V Praze se rodí velké bytové čtvrti pro tisíce lidí
https://archiv.ihned.cz/c1-66688630-v-praze-se-rodi-velke-bytove-ctvrti-pro-tisice-lidi
Developerská skupina Central Group vystaví na Praze 8 novou čtvrť se zhruba 2200 byty za 13 miliard korun. Na náklady developera bude realizována pro městskou čtvrť také výstavba čtyř mateřských školek spolu s převodem pozemku pro výstavbu základní školy se sportovištěm. Výstavby nových čtvrtí na místech bývalých průmyslových areálů by mohly napomoci nedostatku bytů, se kterým se Praha potýká a nadále potýkat bude. První taková čtvrť s velkou pravděpodobností začne vznikat pod taktovkou developera Sekyra Group na pozemcích bývalého nákladového nádraží na Smíchově - součástí této čtvrti by měly být prostory pro zhruba 3300 lidí. Ten samý developer plánuje stavět na dvou dalších velkých území v Praze - na Rohanském ostrově v Karlíně a na bývalém nákladovém nádraží Žižkov. Bydlení pro dalších zhruba 25 tisíc lidí by mělo vzniknout také v Holešovicích, konkrétně v Bubnech-Zátorech, pod taktovkou skupiny CPI Property Group.
Mladí bez bytu jako rukojmí i beranidlo ČNB
https://archiv.ihned.cz/c1-66688480-mladi-bez-bytu-jako-rukojmi-i-beranidlo-cnb
Situaci na poli bank poskytujících hypotéky vs. Česká národní banka zhodnotil komentátor Hospodářských novin Luděk Vainert. Ve svém článku otevírá dotaz, zda je skutečně takový problém, že banky půjčují více peněz, než kolik doporučuje ČNB. Je totiž víc než možné, že díky extrémně uvolněné měnové politice v minulých letech vznikla nemovitostní bublina tak, jak ji vnímáme nyní. Nemovitosti jsou dle expertů nadhodnoceny o 15 až 20 %, může se tedy stát, že v okamžiku prasknutí bubliny bude řada vlastníků splácet nemovitost, která má menší hodnotu než při koupi (platí zejména pro velkoměsta). Řada bank je nyní v pokušení nabízet extrémně nízké úrokové sazby nebo podmínky, na které by ČNB určitě nekývla, a to díky honbě za letošními bonusy. Dopad těchto kroků se však může vymstít jak ekonomice, tak celému bankovnímu systému. Proto ředitel finanční stability ČNB pohrozil navýšením kapitálu těm bankám, které porušují doporučení. Zároveň ale ČNB volá o pomoc v podobě přijetí zákona, který by nařizoval limity hypoték a zaručoval tak jejich bezpečnost. Porušení zákona by vyústilo v penalizaci. Vedlejším efektem zmíněného zákona by mohlo být i zmírnění růstu cen nemovitostí a tedy i větší dostupnost. Jak totiž ukazuje zahraniční zkušenost, ceny nemovitostí se nezastaví dokud budou splátky hypoték ufinancovatelné a hypotéky stále snadno dostupné. ČNB však ví, že nemá smysl omezovat kupce prvních bytů, proto navrhuje pro mladé žadatele volnější pravidla. Stále ovšem jen v připravovaném zákoně, aktuálně platná doporučení totiž mladým nenapomáhají.
Bytů je dost, firmy ovšem nic nenutí zlevňovat. V Praze vyjdou na 14 ročních platů
Studie developerské společnosti Central Group čerpající z údajů z konce letošního třetího čtvrtletí říká, že na bydlení v Praze musí průměrný Pražan vynaložit 14,1 platů, a to za předpokladu, že nemá žádné vedlejší výdaje. V Bratislavě, která se nachází na 2. místě, "stačí" o 3 platy méně. Důvodem prvenství v hlavním městě jsou zejména rostoucí ceny pozemků v kombinaci s neochotou developerů v době vysoké poptávky zlevňovat. Bytů je přitom stále dost, v Praze na majitele stále čeká 5300 nových bytů. Podle společných statistik společností Trigema, Skanska Reality a Central Group vzrostla průměrná cena nových prodaných bytů meziročně o 11,5 % (na konci září) na necelých 107 tisíc za metr čtvereční. Od poloviny roku 2015 tak nové byty v Praze zdražily o 92 %. Sami developeři za nejčastější důvod zdražování označují stále pomalé povolování staveb v kombinaci se zdražováním stavebních prací a vysokým daňovým zatížením. Ceny bytů však nerostou pouze v Praze, ale v celém Česku. Oproti nejlevnějšímu Ústeckému kraji jsou ale v Praze novostavby stále 2,6x dražší.
Nemovitostní fondy pro chudé. Proč vydělávají o dost míň než ty pro bohaté?
Nemovitostní fondy tvoří oblíbenou variantu investičních fondů se stabilním výnosem, díky kterému lze překlenout inflaci. V České republice můžeme aktuálně najít zhruba dvě desítky nemovitostních fondů, ty, které jsou otevřené veřejnosti označujeme za retailové. Zbylé fondy jsou určeny pro zkušené investory s větším kapitálem (minimální investice činí jeden milion korun nebo více). Obecně lze říci, že fondy pro kvalifikované investory dosahují vyššího výnosu než fondy retailové. Mohou za to omezení, která musejí retailové fondy splňovat. Prvním omezením je požadavek na likviditu fondu, kdy musejí držet alespoň 20 % vlastního kapitálu v bance. V praxi to však bývá 25 %, reálně jsou tedy investovány tři čtvrtiny fondu do nemovitostí, které zároveň vydělávají. Fondy pro zkušenější investory toto omezení nemají, zpravidla se tedy drží likvidní pouze malé minimum (do 5 %). Je to zejména z toho důvodu, že na vypořádání odkupů je delší čas (zpravidla až půl roku) oproti fondům retailovým (do jednoho měsíce). Dalším omezením retailových fondů je maximální úvěrové zatížení, které může činit nejvíce 50 % hodnoty nemovitosti. Fondy pro kvalifikované investory jsou však v tomto směru neomezovány (zpravidla se ale úvěrové zatížení pohybuje kolem 60-70 %), což opět působí na vyšší výnos. S ohledem na výnosnost fondů ale záleží na mnoha dalších faktorech či typech a lokalitě nemovitostí, do kterých se investuje. Proto se roční výnos liší fond od fondu.
Kdo má víc bytů, měl by platit vyšší daň? Nemovitosti očima expertů
Není tomu tak dávno, co členové ČNB hodnotili zdraví finančního sektoru a možná rizika. Řeč padla zejména na trh s nemovitostmi, dle ČNB jsou totiž nemovitosti v ČR z hruba o 20 % nadhodnocené. I z toho důvodu nehodlají centrální bankéři upravovat pravidla pro získání hypoték, naopak hrozí dalším zpřísňováním. Rozhovor guvernéra ČNB, který byl poskytnut pro server Aktuálně.cz, navíc otevřel téma nemovitostní daně. Dle Rusnoka máme zbytečně vysokou daň z nabytí nemovitosti a naopak směšně nízkou nemovitostní daň. Navrhuje proto zvýšit daň na druhý a další byt jednoho vlastníka. V článku serveru penize.cz se k tomuto tématu vyjadřují také respondenti jejich pravidelné ankety. Předsedkyně TOP 09 Markéta Pekarová Adamová se zvýšením daně z nemovitosti nesouhlasí, naopak dlouhodobě prosazuje zrušení zdanění nabytí nemovitosti. Majitel realitní kanceláře Kotula Daniel Kotula tvrdí, že náklady na výběr daně z nemovitosti jsou vyšší než výnosy z této daně, proto by bylo moudré daň buď úplně zrušit, a nebo zásadně navýšit. Zároveň by zrušil daň z nabytí nemovitosti pro první a druhou pořízenou nemovitost. Ministryně financí Alena Schillerová oponuje, že zrušení daně z nabytí nemovitosti je krokem nezodpovědným, neboť by v rozpočtu zničehonic chybělo velké množství peněz (za loňský rok bylo na dani vybráno 13,5 miliard korun). Takové opatření by mohlo být navrhováno pouze v rámci reformy celého systému majetkových daní.
