Pokud jste vlastníky nemovitosti a zároveň členy Společenství vlastníků jednotek, pravděpodobně hradíte měsíčně částku do tzv. fondu oprav. Co to ale vlastně ten fond oprav je, jaká částka měsíčně se do něj zhruba přispívá, a musí jej hradit také váš nájemník v případě pronájmu bydlení? Tak přesně to jsou jedny z otázek, na které vám odpovíme v dnešním článku.
Jak na fond oprav pohlíží zákon
V české legislativě tuto problematiku zastřešuje Nový občanský zákoník (NOZ). Definice fondu oprav uvedená právě v NOZ (§ 1180 odst. 1) udává, že se jedná o “Příspěvek na správu domu a pozemku, který je znám právě pod ustáleným označením Fond oprav. Tento příspěvek je tvořen vlastníky, ve výši stanovené shromážděním vlastníků dle velikosti podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Z uvedeného vyplývá možnost odchýlení se od způsobu stanovení výše příspěvků dle podílů na společných částech rozhodnutím shromáždění vlastníků.”
Kompletní znění činností a nákladů spadajících pod tento typ příspěvku můžete nalézt v § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Zjednodušeně sem však spadá:
- provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu,
- revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody, atd.,
- údržba pozemku a údržba přístupových cest k pozemku,
- uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace.
Fond oprav však můžeme nepřímo nalézt zakotvený také v Zákoně o vlastnictví bytů (Zákon č. 72/1994 Sb.), který upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Konkrétně § 15, odst. 1 tohoto zákona pojednává o tom, že: “Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).”
Průměrná cena fondu oprav
Každý člen Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je tedy povinen přispívat do fondu oprav. Určit průměrnou cenu výše příspěvku však není jednoduché, neboť každý vlastník bytové jednotky hradí příspěvek do fondu oprav dle výše podílu, který na společných prostorách domu má. Výše příspěvku se však většinou stanovuje dle celkové plochy bytové jednotky a je hrazen měsíčně formou záloh.
Dříve zmíněný Zákon o vlastnictví bytů (konkrétně § 15, odst. 2) na to konto dodává, že “K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek podle odstavce 1 nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Ustanovení § 11 odst. 6 platí obdobně.”
Platí fond oprav také nájemník?
Z již dříve uvedené definice v zákoně je patrné, že příspěvek do fondu oprav hradí vlastník bytové jednotky (tzn. člen SJV). Není však výslovně uvedeno, že příspěvek do fondu oprav nemůže být promítnut do nájemní smlouvy či výpočtu výše nájemného. Pokud tedy vlastníte bydlení a pronajímáte jej nájemníkům, můžete výši nájemného v nájemní smlouvě stanovit buď fixní částkou, a nebo součtem podrobně rozepsaných položek, ze kterých se bude nájem skládat, a ve kterých může být zahrnut právě i příspěvek do fondu oprav - pro nájemníka se tak bude jednat o další paušální složku nájemného. Fakticky tedy dojde k tomu, že z nájemného, které vám hradí nájemník, následně uhradíte příspěvek do fondu oprav - v ten moment platí fond oprav nájemník, povinnost částku fyzicky uhradit však zůstává i nadále pronajímateli.
Fond oprav při prodeji/koupi bytu v novostavbě
Ať už vlastníte byt v novostavbě nebo naopak plánujete koupit novostavbu bytu, je velice pravděpodobné, že zde figuruje Společenství vlastníků jednotek, a jako jeden z vlastníků tedy máte/budete mít povinnost příspěvek na správu domu a pozemku hradit. Co se novostaveb týče, s ohledem na “stáří” bytového domu, je však spíše pravděpodobné, že měsíční zálohy do fondu oprav budou dosahovat nižších částek, zpravidla několika set korun měsíčně.
Co když ale pořizujete nemovitost od jiného majitele? Zde je vhodné zmínit, že při prodeji/koupi bytu jsou veškeré povinnosti předchozího majitele převedeny na nového vlastníka, který se stává místo původního majitele členem SVJ a má tedy povinnost hradit příspěvek do fondu oprav. Před samotným prodejem/koupí bytu je však vhodné vypořádat příspěvky do fondu oprav v kupní smlouvě, neboť SVJ nemá povinnost příspěvky při prodeji bytu vypořádávat.
Pokud prodávající platil příspěvky do fondu oprav způsobile, může mít nastřádaná částka vliv na vyšší cenu nemovitosti, neboť tyto příspěvky bude chtít prodávající po kupujícím uhradit. Pokud však prodávající příspěvky do fondu oprav neplatil, jsou tyto dluhy převedeny na kupujícího a je možné jednat o snížení ceny nemovitosti. Pokud by k němu ale nedošlo a kupující se na to konto rozhodl tyto dluhy neuhradit, má SVJ právo dlužnou částku vymáhat po samotném prodávajícím (neboť je ručitelem za své dluhy vůči SVJ).
Účtování fondu oprav a daně
Problematika účtování u SVJ je celkově dost specifická, a to z jednoho prostého důvodu - SVJ je totiž z účetního hlediska chápáno jako nezisková organizace, u kterých se mají veškeré náklady účtovat jako čerpání záloh na správu. Na konci roku by tedy nemělo dojít ke vzniku ztráty. Účtování samo o sobě (respektive vedení účetnictví) má na starosti výbor a probíhá standardním způsobem - na konci roku je nutné sestavit tzv. účetní závěrku, která je tvořena z rozvahy, výkazu zisku a ztráty a příloh - právě výbor má za úkol účetní závěrku schválit a podepsat.
S ohledem na charakter SVJ jakožto neziskové organizace však platí jiná směrná účtová osnova (konkrétní znění je uvedeno ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. jako Příloha č. 3), a pokud bychom se chtěli zabývat čistě jen účtováním fondu oprav, budeme v této účtové osnově operovat s účtem 314 - Poskytnuté provozní zálohy (protože jsme si již řekli, že náklady u SVJ jsou brány jako zálohy hrazené na měsíční bázi), přičemž vyúčtování (zúčtování) záloh poté probíhá buď přes účet 379 - Jiné závazky nebo 389 - Dohadné účty pasivní (v případě, že nejsou známy přesné částky). Konkrétní zaúčtování nákladů probíhá přes účty 511 - Opravy a udržování, 518 - Ostatní služby, 548 - Manka a škody, nebo 021 - Stavby (technické zhodnocení domu).
Při pronajímání bydlení by vás však spíše než účtování mohlo zajímat, jak je to s fondem oprav a daněmi. Jelikož je příspěvek na správu domu a pozemku daňově uznatelným výdajem, je možné jej uplatnit jako výdaj oproti přijatému nájemnému, a snížit si tím daňový základ. Je však nutné zjistit, na co jsou příspěvky použity. Pokud by se jednalo o provozní výdaje, je možné uplatnit výdaj v okamžiku úhrady příspěvku (tedy ve stejném roce, kdy bylo nájemné přijato). Pokud se však jedná o výdaj použitý na technické zhodnocení, podle § 5 odst. 6 Zákona o daních z příjmů je možné snížit základ daně o tento výdaj ve zdaňovacím období, kdy bylo technické zhodnocení dokončeno. Konkrétní výše výdaje na technické zhodnocení se poté počítá dle výše spoluvlastnického podílu na společných prostorech.
Na závěr článku už pouze připomínáme, že pokud disponujete bytem (či volným pokojem), který lze pronajmout, neváhejte navštívit naše stránky! Flatio je ideálním mostem, který kombinuje veškeré benefity krátkodobých pronájmů s těmi dlouhodobými. Mezi hlavní výhody mimo jiné patří podstatně méně vynaloženého úsilí (oproti krátkodobým pronájmům) v kombinaci s vyššími příjmy (oproti dlouhodobým pronájmům). Vašimi nájemníky budou nejčastěji lidé cestující za prací či studiem, ti, kteří shánějí bydlení na přechodnou dobu za účelem pořízení vlastního bydlení/dlouhodobého pronájmu, nebo lidé rekonstruující svůj domov.
