V posledních letech se inflační doložka stávala čím dál tím více opomíjeným ustanovením, které bylo do nájemních smluv zahrnováno spíše formálně, nebo dokonce vůbec. Současný dramatický nárůst inflace ovšem vrátil inflační doložku opět do hry. Mít ji zakotvenou v nájemní smlouvě se ukázalo být jako velká výhoda. Jak má být správně formulována a jaké jsou její limity?
Přínosy inflační doložky v nájemní smlouvě
Inflační doložka je klauzule v nájemní smlouvě, která umožňuje zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace. To znamená, že pokud se ceny zboží a služeb navýší o určitý procentuální podíl, bude automaticky stejným způsobem navyšováno i nájemné, což představuje pro pronajímatele formu ochrany proti cenové inflaci.
Jak inflační doložku formulovat?
Zcela klíčové je zajistit, aby byla inflační doložka správně formulována a platná, aby se zabránilo budoucím možným sporům. Inflační doložka by neměla být neučitá či nepřesná, což by mohlo způsobit její neplatnost.
Platná inflační doložka musí obsahovat minimálně tři body:
- datum zvýšení ceny,
- proces zvýšení a
- konkrétní inflační ukazatel.
Nájemné lze touto formou zvyšovat jednou ročně k určitému datu. Může jím být například 1. leden, případně se toto datum může odvíjet od data podpisu nájemní smlouvy.
Proces zvýšení bývá zpravidla automatický, tedy pouhým zakotvením inflační doložky. Navýšení může nastávat případně až při nárůstu inflace o určité procento (tedy k navýšení nájemného například nedojde nikoliv při nárůstu inflace o 0,9 %, ale až od 2,5 %).
Inflační doložka by měla odkazovat na konkrétní index stanovení inflace, například jako index spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo Eurostatem.
V praxi se může stát, že jedna ze stran bude požadovat inflační navýšení i za minulé roky. Těmto situacím lze předcházet ujednáním, které specifikuje, že dodavatel má právo navýšit cenu dle inflační doložky pouze do určitého data a neučiní-li tak, jeho právo pro daný rok zaniká.
Vzorová inflační doložka
Text inflační doložky záleží na domluvě obou smluvních stran. Po splnění tří výše zmíněných náležitostí může mít například následující podobu:
Smluvní strany se dohodly, že nájemné se bude každý rok automaticky vždy od 1. ledna navyšovat o míru inflace, která je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, vyhlašovaným Českým statistickým úřadem.
Jaké přináší inflační doložka výhody pro pronajímatele a nájemce?
Pro pronajímatele je inflační doložka výhodná zejména proto, že umožňuje udržet nájemné v souladu s inflací. Nemusí přitom nutně odrážet zvýšené náklady na údržbu a provoz nemovitosti, ale přitom může přinést větší příjem.
Nájemci si možná kladou otázku, jaká pozitiva přináší inflační doložka jim, pokud znamená primárně nárůst nájemného. Zde je podstatné, že jim inflační doložka do jisté míry umožní předvídat výdaje na nájemné. Díky inflační doložce totiž nájemce ví, že při zvýšení inflace bude nájemné zvýšeno o stejný procentuální podíl.
Omezení inflační doložky
Základní hranice pro sjednání inflační doložky představuje zákon. Pokud by byla inflační doložka sjednána v rozporu s ním, byla by neplatná. Doposud nevyřešenou otázkou v tomto kontextu je, zda se zákonný limit zvýšení nájemného o 20 % (který se uplatňuje na jiné formy zvýšení nájemného než pomocí inflační doložky) za poslední tři roky vztahuje i na inflační doložku nebo ne.
V průběhu posledních let k překročení limitu běžné inflace většinou nedošlo, ale kvůli obrovskému nárůstu v posledních měsících se to může stát. Podle našeho názoru ovšem dvacetiprocentní limit má nájemce chránit před zvůli pronajímatelů, ovšem nemělo by zabránit majitelům bytů chránit se před vysokou inflací.
