Pronajímáte byt či dům? Pokud se nejedná o tzv. příležitostný pronájem, budete patrně muset všechny příjmy plynoucí z pronájmu danit dle zákona číslo 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Jak tedy zdanit pronájem bytu a které výdaje uplatnit, aby daňová optimalizace byla co nejvýhodnější?
V prvé řadě je důležité, jakou nemovitost pronajímáte, zákon totiž rozlišuje nemovitost, kterou vlastní fyzická osoba a která je v majetku osoby právnické. U těchto se dále postupuje podle paragrafu 7 (příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti).
Toto se netýká tzv. příležitostného příjmu. Ten spadá mezi příležitostné výdělečné činnosti, tj. nesmí se opakovat či probíhat systematicky, patří sem jednorázové činnosti a služby, na které nemáme živnostenské oprávnění, pracovní smlouvu, DPP nebo DPČ. Takovýto příjem se pak řídí §10 1 písm. a) (Ostatní příjmy) zákona o daních z příjmů, nikoli závislou činností nebo podnikáním.
Nemovitosti v majetku fyzické osoby
Pronájem z nemovitosti se u fyzických osob daní jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí Přílohou č. 2 daňového přiznání - Výpočet dílčího základu daně z příjmů §9 a §10. Dani z příjmu podléhá pouze čistý příjem - nepočítají se zde tak platby za elektřinu, vodu a teplo. Z příjmu z pronájmu také nemusíte platit sociální ani zdravotní pojištění.
Od příjmů si samozřejmě můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti, a to buď paušálem, nebo skutečnými výdaji. Vybraný způsob pak musíte uplatňovat u všech vašich nemovitostí, využívat u jedné nemovitosti výdajový paušál a u druhé prokazatelné výdaje není možné.
Paušální výdaje se uplatňují ve výši 30 %, využít je však lze maximálně do 600 000 Kč, což odpovídá příjmům ve výši dvou milionů. Dále vám stačí vést jen evidenci o příjmech a pohledávkách týkajících se pronajímaných nemovitostí. Při uplatňování výdajů podle skutečných nákladů musíte vést navíc i evidenci všech těchto výdajů. Pro jejich vyčíslení zákon nemá pro pronajímatele jakožto fyzickou osobu žádné zvláštní ustanovení, řídíte se tedy pravidly pro podnikatele a právnické osoby. Obecně se tedy jedná o:
- výdaje v prokázané výši při pronájmu bytu,
- vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů,
- uhrazené v daném zdaňovacím období,
- výdaje, které zákon výslovně nevylučuje.
Při uplatňování skutečných výdajů můžete započítat veškeré opravy, úroky hypotéky, provizi realitnímu makléři, daň z nemovitosti a její pojištění, nebo třeba náklady na správcovskou firmu, která se vám o byt stará. Do výdajů můžete zahrnout i pořizovací cenu nemovitosti, tu však ale musíte odepisovat.
Nemovitosti v majetku právnické osoby
Při pronájmu nemovitostí v majetku právnické osoby, tedy zapsaných v obchodním majetku, daníte výnosy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Stejně jako v předchozím případě i zde se samozřejmě můžete rozhodnout, zda využijete paušální nebo skutečné výdaje. Ovšem z příjmů z podnikání musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění.
Pronájem nemovitosti a DPH
Nájem nemovitosti je osvobozen od daně z přidané hodnoty dle § 56a zákona o DPH. Toto osvobození od daně však v případě nájmu platí s výjimkou:
- krátkodobého nájmu
- nájmu prostor pro parkování vozidel
- nájmu bezpečnostních schránek
- nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení
Pokud je váš nájemník nemovitosti neplátce DPH, pak je nájem osvobozen od DPH. V opačném případě pokud je nájemník plátce DPH a prostory využívá pro svoji podnikatelskou činnost, tak si jako pronajímatel můžete zvolit fakturaci s DPH nebo bez DPH.
Pronájem bytu a EET
Elektronická evidence tržeb se týká jen krátkodobého pronajímání, tedy například těch, kteří provozují hotel, penzion, kemp nebo třeba dětský tábor. Pronájem na Flatio nespadá pod ubytovací služby, ale pod pronájem s odpovídající písemnou nájemní smlouvou. Pokud však pronajímáte krátkodobě, kromě povinnosti zřídit si EET vás ještě čeká také vyřízení živnostenského listu. Cena nejlevnějších pokladen pro systém EET se pohybuje kolem 5 000 Kč, vyřízení živnosti pak stojí cca 1 000 Kč.
EET se však týkají pouze platby v hotovosti či pomocí platební karty. Pokud tedy nabízíte ubytovací služby a peníze přijímáte převodem na váš bankovní účet, nemusíte tyto platby evidovat přes systém EET. Bankovní převod je snadno dohledatelný a případná kontrola si převody snadno zjistí výpisem z účtu.
Více o problematice EET si můžete přečíst v našem článku Jak se vyhnout EET při pronajímání bydlení? Flatio je jasná volba.
Vlastníte byt nebo máte volný pokoj v bytě a láká vás jej pronajímat (případně nabízet ke spolubydlení)? Zkuste Flatio! U nás můžete pronajmout bydlení buď na pár týdnů nebo měsíců (klidně i na rok). Vše probíhá online, takže si můžete pronájmy řídit odkudkoliv na světě, zároveň můžete pronajímat bydlení v jakékoliv části světa (třeba i v Jižní Korei či Ománu, když na to přijde). Mezi nejčastější typy zájemců o bydlení patří studenti cestující v rámci Erasmus programu (nebo i mimo něj), zaměstnanci firem či mladí lidé shánějící/rekonstruující své vlastní bydlení (střednědobé pronájmy využívají po dobu hledání bydlení/rekonstrukce).