O tom, že vám nebude SVJ hradit opravu poničené zdi v bytě, či porouchanou karmu, asi není pochyb. Jak je tomu ale třeba v případě, kdy jde o výměnu oken, opravu či vyzdění sklepů, či hromadnou výměnu dveří od bytů? A co takhle vymalování společné chodby? Kdo v daných případě nese náklady?
- Společné části
- Společný fond
- Co když nesouhlasím?
- Opravy a úpravy v bytě
Co (ne)patří majitelům bytů?
Při určení toho, zda hradí náklady společenství (družstvo) či jednotliví majitelé, je podstatné rozdělit, které části domu náleží majitelům bytů samotným a které spadají do společných částí. Podle občanského zákoníku jsou společné alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
Především se jedná o:
- pozemek, na němž byl dům zřízen a společné části domu podstatné pro zachování domu jako celku a pro zachování bytu jiného vlastníka, především svislé konstrukce a základy domu, obvodové stěny domu či střecha,
- zápraží, schody, vchody a vstupní dveře, schodiště, chodby a okna, balkony, lodžie a terasy,
- kotelny, výtahy, půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny a kolárny, sklepní kóje,
- rozvody energie a plynu až k bytovému jističi,
- topná soustava, včetně radiátorů v jednotlivých bytech.
Některé společné části mohou být jednomu či více z vlastníků přenechány k výlučnému užívání (například některý z vlastníků využívá bývalou prádelnu za úplatu jako dílnu). Nemění to ovšem nic na věci, že se stále jedná o společnou část.
U určitých částí domu záleží v praxi také na prohlášení vlastníka. Například výše zmíněné sklepy (či garáže) sice zpravidla bývají ve vlastnictví jednotlivých vlastníků, ale může se jednat dle prohlášení i o společné části domu.
Platby ze společného fondu
Představovat si, že některé opravy hradí společenství vlastníků (či družstvo) jako zcela oddělená entita, je samozřejmě spíše iluzorní. SVJ i družstvo si sice vede fond na údržbu a opravu různých společných částí, přispívají do něj ale jednotliví vlastníci či majitelé družstevního podílu (zpravidla dle velikosti bytové jednotky). Ve finále se tedy zpravidla jedná opět o finance majitelů bytů, jen určitým způsobem transformované.
Zdrojů financování může být více. Mimo fond oprav může jít také o bankovní úvěry či státem podporované úvěry přes ministerstvo pro místní rozvoj. Na platby z fondu oprav se mohou vlastníci jednotek shodnout na schůzi SVJ. Týkat by se tedy měly výhradně společných částí v domě. Zpravidla jsou tímto způsobem hrazeny hromadné výměny oken, zateplení fasády, výmalba společných chodeb apod.
Co když s úpravou společných částí nesouhlasím?
Co ale dělat, když se vám rozhodnutí SVJ o opravě či úpravě společných prostor nelíbí? Barva výmalby je ošklivá, zvolená firma pro zakázku nemá podle vás nejlepší pověst, případně by to za navrženou cenu jiná firma udělala dvakrát a lépe?
Pakliže se rozhodnutí SVJ či družstva týkalo opravdu společných prostor (viz vymezení zákonné vymezení či prohlášení vlastníka), musíte se podřídit, pokud o opravě rozhodla alespoň tříčtvrteční většina vlastníků či družstevníků (bráno nikoli podle počtu osob, ale dle podílu na společných částech domu).
Opravy a úpravy v bytě
Obecně lze říci, že jakékoliv opravy a úpravy ve vašem vlastním bytě podléhají volbě a financování jeho vlastníka. Řadíme sem i různé změny příček a dispozic bytu.
Zásadní úpravy, které například zasahují do nosných zdí, ovšem podléhají schválení stavebního úřadu. V okamžiku, kdy by ale majitel bytu narazil na výše zmíněné společné části domu, dostává se mimo své kompetence. A to i v případě, že si chce pouze natáhnout síť proti ptákům na svém balkoně (a přitom zatlouct hřeby do fasády domu), či si chce vyměnit své vlastní okno v bytě.
Jelikož se jedná o zásah do fasády a do změny celkového vzhledu domu, musí k tomu mít povolení ostatních členů shromáždění. V opačném případě by mohlo být požadováno, aby vše na vlastní náklady opět vrátil do původního stavu.
