Pronajímáte svůj byt a váš nájemce vás překvapil s nápadem jej poskytnout další osobě? Jak je to s vaším souhlasem s podnájmem a budete mít i nadále svůj byt pod kontrolou? Sepsali jsme pro vás pět nejdůležitějších informací, které byste jako vlastník bytu v dané situaci měl (či měla) vědět.
Je k podnájmu nezbytný souhlas vlastníka bytu?
Ano i ne. Situace není zcela jednoznačná. Záleží totiž na tom, zda chce nájemce v bytě bydlet do budoucna s podnájemníkem, či ne. Představme si situaci, že si pan Dvořák pronajme třípokojový byt. Ten je na něj ovšem zbytečně velký a on proto chce jeden z pokojů přenechat formou podnájmu svému rozvedenému kamarádovi, který přišel o střechu nad hlavou. Přátelé budou nadále bydlet spolu a proto nájemce, pan Dvořák, váš souhlas nepotřebuje. O situaci ovšem musíte být informováni, jinak to může být vyhodnoceno jako zvlášť hrubé porušení nájemní smlouvy.
Jiný případ by nastal, kdyby si pan Dvořák od vás pronajal byt na pět let a po dobu, kdy plánuje svou roční stáž v Belgii, by chtěl byt přenechat k užívání své kamarádce. On by po tuto dobu v bytě nebydlel, a proto by pro tuto příležitost váš souhlas nutně potřeboval. V opačném případě je podnájemní smlouva neplatná a kamarádka musí byt opustit.
Výjimkou jsou ovšem situace, kdy si nájemník přibere k bydlení do bytu osobu blízkou (např. přítelkyni). V takovém případě váš souhlas nepotřebuje. A naopak je dobré vědět, že vy jako majitel bytu můžete obecně v nájemní smlouvě podnájem zakázat.
Jak je to u družstevních bytů?
U družstevních bytů nastává specifická situace. Vlastníkem je totiž družstvo a vy samotní (ačkoliv jste do pořízení bytu investovali nemalé peníze), jste z hlediska práva pouhými nájemci a vlastníte pouze družstevní podíl. Pokud byste chtěli začít byt pronajímat jiné osobě, půjde o podnájem, ke kterému musí družstvo svolit.
Co se stane s podnájemníkem, když dáte svému nájemníkovi výpověď?
Je vhodné zdůraznit, že vy smíte dát svému nájemníkovi výpověď pouze z důvodů, které uznává zákon (případně můžete uzavřít dohodu o skončení nájmu).
Mezi ně řadíme situace, kdy:
- potřebujete byt k bydlení pro sebe, či pro svou rodinu,
- došlo k zvlášť závažnému porušení smlouvy (např. déledobé neplacení nájmu, závažné poškozování bytu, působení škod na majetku, užívání bytu neoprávněným způsobem apod.). V daném případě lze vystěhovat nájemníka takřka ze dne na den,
- došlo k hrubému porušení smlouvy (např. když nájemce provedl stavební úpravy bez vašeho souhlasu, neoznámil vám potřebu oprav v bytě či vám opravy bytu neumožnil). Do této kategorie spadá právě i případ, kdy dal nájemce byt do podnájmu bez vašeho souhlasu, případně bez vašeho vědomí, pokud jej nadále sám užívá.
Mimo výše uvedené lze také nájemníkovi smlouvu prostě neprodloužit, je-li uzavřena na dobu určitou.
Ve chvíli, kdy dostane váš nájemce výpověď (nebo se smlouva neprodlouží) a v bytě je přítomen podnájemník, pak se musí stěhovat automaticky i on, neboť je na nájmu bytu závislý.
Narozdíl od vás smí nájemce dát podnájemníkovi výpověď i bez udání důvodů. Postavení podnájemníka je tak mnohem slabší než postavení nájemce.
Kdo odpovídá za škodu způsobenou v bytě?
Škoda způsobená v bytě či jeho vybavení je zpravidla škodou způsobenou majiteli bytu. Ten ale nicméně není smluvní stranou smlouvy o podnájmu. Jak se tedy řeší, pokud mu podnájemník zničí například sklokeramickou desku?
Majitel bytu by měl požadovat náhradu škody po nájemci. Koneckonců s ním má uzavřenou smlouvu a on odpovídá za to, jak s bytem dále právně nakládal. Nájemce ale může následně požadovat takzvanou regresní úhradu po skutečném “škůdci”, tedy podnájemníkovi.
Jak se liší práva nájemníka a podnájemníka?
Oproti časté (a chybné) praxi, promítnuté do nájemních smluv, podle zákona platí, že majitelé bytů nesmějí nájemníkům zakázat mít v bytě domácí mazlíčky či pozvání návštěvy, ať už krátkodobé či dlouhodobé.
V případě smluv podnájemních má ale nájemce vůči podnájemci širší pravomoci. Platí totiž to, co si vzájemně odsouhlasí. Nájemce samozřejmě nikdy nemůže podnájemci přenechat více práv, než má on sám. Obecně lze ale říci, že je podnájemní vztah o mnoho volnější než vztah nájemní.
