Kupujete byt, rodinný dům či pozemek pro stavbu vlastního bydlení? Nebo je snad pořizujete jako investiční majetek? Ať tak či tak, pokud s pořízením věci nemovité nemáte žádné zkušenosti, pravděpodobně se budete ptát, co všechno taková koupě obnáší, a na co byste rozhodně neměli zapomenout.
Jednou z mnoha položek, se kterou se při pořizování nemovitosti setkáte, a kterou chtě nechtě musíte ještě stále uhradit, je kontroverzní daň z převodu nemovitosti. A právě té se v dnešním článku podíváme blíže na zoubek.
Kdo platí daň z převodu nemovitosti?
Na začátek je třeba poznamenat, že od 1. ledna 2014 tuto problematiku zastřešuje Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí, který tak nahradil původní Zákon o dani z převodu nemovitostí, přičemž k výrazným změnám došlo 1. listopadu 2016.
Dle novelizované verze zákona je aktuálním plátcem této daně nabyvatel (většinou tedy kupující) nemovitosti. V předchozí verzi zákoníku byl však poplatníkem daně samotný převodce, zatímco nabyvatel byl pouhým ručitelem.
Kdy se platí a neplatí daň z převodu nemovitosti?
Daň z převodu nemovitosti se platí, jak již sám název napovídá, při úplatném převodu nemovitosti do osobního vlastnictví, přičemž nemovitost je v tomto směru chápána jako pozemek, stavba či jednotka na území České republiky. Daň se tedy neplatí ve chvíli, kdy dojde k získání nemovitosti formou dědictví či darem, tzn. když na vás nemovitost přepíší vaši příbuzní nebo když ji zdědíte po zemřelém. Daň se také neplatí v moment, kdy je její hodnota menší než 200 Kč.
Osvobození od daně z převodu nemovitosti
Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí pamatuje na pár případů, které jsou od platby této daně osvobozeny. Nejčastěji se jedná o PRVNÍ úplatné nabytí vlastnického práva k:
- pozemku či právu stavby, přičemž součástí musí být stavba RD,
- nové stavbě RD,
- jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep či komoru užívané společně s bytem, v nové stavbě bytového domu, nebo nově vzniklé přístavbou, nástavbou či stavební úpravou (nejde-li pouze o rozdělení či sloučení stávajících jednotek) v bytovém domě,
- jednotce v bytovém domě, která na základě stavebních úprav nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
Tyto případy jsou však od daně osvobozeny pouze tehdy, dojde-li k nabytí vlastnického práva nejpozději do 5-ti let ode dne, kdy lze dle stavebního zákona novou stavbu/jednotku/jednotku změněnou stavební úpravou užívat.
Základ a sazba daně
Sazba daně z nabytí nemovitosti činí aktuálně 4 % a počítá se ze základu daně sníženého o daňově uznatelné výdaje (náklady na zajištění znaleckého posudku vedoucího ke stanovení zjištěné ceny), kdy základem daně může být buď:- sjednaná kupní cena (pokud je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě),
- srovnávací daňová hodnota (jedná se o 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny),
- směrná hodnota (určuje ji sám správce daně dle cen nemovitostí v místě, kde se pořizovaná nemovitost nachází, přičemž se v jejím stanovení promítá jak druh či poloha nemovitosti, tak její účel, stav, stáří či vybavení a jiné parametry),
- zjištěná cena (cena, která je zjištěná dle zákona upravujícího oceňování majetku).
Jak zaplatit daň z převodu nemovitosti?
Nejprve je třeba vyplnit řádně daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti a všechny jeho potřebné přílohy, které slouží jako podklad ke stanovení výše daně a také pro určení směrné hodnoty nemovitosti právě na základě vyplněných údajů.Daňové přiznání je pak třeba podat nejpozději do konce 3. kalendářního měsíce od měsíce, ve kterém došlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž ve stejném termínu musí dojít také k úhradě vypočtené zálohy na daň.
Pokud je výše vypočtené zálohy srovnatelná nebo vyšší než vyměřená daň, stává se samotnou daní, a úhradou zálohy tak dochází také k úhradě daně z nabytí nemovitosti. V opačném případě je třeba doplatit rozdíl dle instrukcí finančního úřadu.
Formulář pro daň z nabytí nemovitosti
Pokud se na vás platba daně z převodu nemovitosti vztahuje, pravděpodobně jste již hledali zmiňovaný formulář přiznání k dani z nemovitosti. Tento formulář, spolu se všemi potřebnými přílohami, najdete velice snadno na oficiálních stránkách Finanční správy, konkrétně zde.Na stránkách najdete také interaktivní kalkulačky, které vám pomohou určit směrnou hodnotu vaší nemovitosti v případě, že by vás její výše zajímala. Kalkulačky lze dohledat zde.
Věříme, že vám tento článek pomůže lépe se zorientovat v problematice daně z převodu nemovitosti. Na závěr ještě dodáme, že je tato daň v poslední době velice kontroverzním a diskutovaným tématem, a že si za dobu své existence získala mnoho odpůrců. S lehkou nadsázkou lze totiž říci, že se jedná o daň zbytečnou, za kterou její plátce nezískává žádnou protihodnotu. Je tedy možné, že se do budoucna daň buď úplně zruší, a nebo smysluplněji upraví.
Pokud zvažujete, jak s pořízenou nemovitostí naložit, připomínáme, že jedním ze způsobů zajímavého zhodnocení mohou být právě střednědobé pronájmy. Pronajímat střednědobě můžete v Praze, Brně, Bratislavě, Vídni nebo v jiných městech po celém světě. Tento typ pronájmů vyhledávají zejména lidé cestující za prací, stážisti, studenti vysokých škol, lidé rekonstruující/pořizující vlastní bydlení, nebo tzv. digitální nomádi.
