Uzavření nájemní smlouvy nebo-li smlouvy o pro/nájmu by mělo být alfou a omegou každého sjednaného pronájmu. Jedná se totiž o důležitou právní dokumentaci, ve které si na jedné straně stanovíte veškeré podmínky, a na straně druhé sankce (pokuty či výpovědi) v případě, že dojde k porušení těchto podmínek. A i když věříme, že vás s vaším nájemníkem žádné těžkosti čekat nebudou, je lepší být připraven a uzavření nájemní smlouvy pojmout jako prevenci.
Jelikož se však problematika nájemních smluv může zdát krapet těžkopádná (přeci jen - jedná se o právní dokument), rozhodli jsme se vám ji více objasnit. Ostatně, jak již určitě víte, každý pronájem sjednaný přes Flatio je podložen právě smlouvou o pronájmu, takže o nich něco málo víme. ☺️
Nájemní smlouva na dobu určitou či neurčitou?
Je z pohledu pronajímatele vhodnější předložit nájemníkům smlouvu na dobu určitou nebo na dobu neurčitou? A jaké jsou mezi nimi vlastně rozdíly? Oba typy nájemní smlouvy mají svá specifika, na které se nyní podíváme hlouběji.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou by měla být volbou číslo jedna v případě, že vyžadujete určitou míru ochrany (např. před neplatiči) a potřebujete prostor pro upřesnění podmínek pronájmu nebo třeba i pro zvýšení nájemného. Právní úprava výslovně připouští také možnost předčasného ukončení nájmu na dobu určitou, a to z důvodů, které musejí být dopředu sjednané ve smlouvě, nebo při podstatné změně okolností.
Ve smlouvě lze sjednat také automatickou obnovu nájmu! Ze zákona také platí, že pokud nájemník zůstane bydlet v pronajatém bytě po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu, automaticky dochází k prodloužení nájmu o stejnou dobu, po kterou trval původní nájem. Tento princip přestává platit ve chvíli, kdy pronajímatel nájemníka před uplynutím dané doby písemně vyzve (tzv. oznámením o ukončení nájemní smlouvy), aby z bytu odešel.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Nájemní smlouvu na dobu neurčitou by měli volit majitelé v případě, že nechtějí ve své nemovitosti bydlet, ale naopak ji chtějí pronajímat pokud možno kontinuálně. V případech, kdy je uzavírána smlouva na dobu neurčitou, se jedná zejména o nájemní smlouvy v režimu nájmu bytu, tzv. chráněného nájmu.
Právní ochrana nájemníků
Pokud je důvodem sjednaného pronájmu dlouhodobé či trvalé bydlení nájemníků, musí majitel počítat se zvláštní právní ochranou, která připadá právě nájemníkům při pronájmu bytu za účelem plnění bytových potřeb. Tady je pronajímatel krapet bezmocný, a není oprávněn zakázat nájemníkům zápis trvalého pobytu, návštěv, chovu domácího zvířectva či výběru kauce nad částku převyšující trojnásobek nájemného. Navíc je zde stále relativně velké riziko těžkostí spojených se špatnou platební morálkou nájemníka/ů.
Ale pozor! Tato zvláštní právní ochrana je platná jak pro smlouvy na dobu neurčitou, tak pro smlouvy na dobu určitou za účelem dlouhodobého či trvalého pobytu. Specifikem tohoto typu smlouvy je pouze přesně vymezená délka pobytu (rozmezí od do), není však stanovena maximální délka pobytu. Zda tedy smlouvu uzavřete na měsíc, rok nebo déle, je už pouze na vás.
A co náhradní ubytování?
Pro oba typy smlouvy také platí, že částečnou kompenzací za nepříjemnosti vzniklé právě ochranou nájemníků při porovnání s minulostí je zrušení povinnosti zajistit nájemníkům náhradní bydlení či ubytování v případě dodržení zákonných důvodů.
Nájemní smlouva mezi rodiči a dětmi
Může se stát, že bydlení hodláte pronajmout/pronajímáte (ne)vlastním dětem. V takovém případě je možné uzavřít nájemní smlouvu i mezi rodiči a dětmi. Ačkoliv tento typ smlouvy není příliš typický v případě pronájmu vlastním dětem, může vám pomoci vyjasnit pozice a stanovit přesná pravidla, zejména co se placení měsíčního nájemného a záloh na energie týče. O něco typičtějším příkladem je nájemní smlouva mezi rodiči a nevlastními dětmi, kde míra důvěry a ochota riskovat případné komplikace nebývá tak vysoká, jako u vlastních potomků.
Jak již však bylo psáno v úvodu, každý nájemní vztah je vhodné podložit existencí a podpisem nájemní smlouvy, nejbližší příbuzné nevyjímaje.
Na co si dát při tvorbě nájemní smlouvy pozor?
Na začátek je důležité zmínit, že by při tvorbě smlouvy by měla být upřednostněna spíše kvalitativní stránka věci. Nájemní smlouva na byt by tedy neměla být ani stručná, ale ani zbytečně dlouhá. Minimálně je však důležité nezapomenout na následující:
- vymezit smluvní strany (pronajímatel vs. nájemce),
- správně zvolit dobu pronájmu (určitá nebo neurčitá),
- nezapomenout na ustanovení o podnájmu (tzn. zda je možné byt dále pronajímat, respektive podnajímat, třetím osobám),
- stanovit výši záloh na služby dle počtu osob a následné vyúčtování služeb a energií,
- nezapomenout také na ustanovení o automatickém prodloužení smlouvy na dobu určitou,
- při podpisu nepodcenit ani důležitost předávacího protokolu, který by měl být přílohou každé nájemní smlouvy (viz článek o problematice předávacích protokolů zde).
Vzor nájemní smlouvy ke stažení (zdarma)
Pro ty z vás, kteří vůbec netuší, jak by taková nájemní smlouva měla vypadat, jsme si připravili vzor tiskopisu nájemní smlouvy (ke stažení zde). Smlouva obsahuje veškeré náležitosti, s kterými jsme vás seznámili v předchozích odstavcích, je tedy možné ji buď vytisknout a předložit nájemníkům k podpisu, nebo využít jako inspiraci pro sepsání vaší vlastní nájemní smlouvy.
A to je z dnešní smluvní problematiky vše. Na závěr článku, ještě doplníme, že každá nájemní smlouva může být doplněna/upravena tzv. dodatkem k nájemní smlouvě, ve kterém lze pokrýt vše, na čem se jednotlivé smluvní strany následně dohodnou. Na Flatio je nejčastějším typem dodatku dodatek o prodloužení smlouvy o pronájmu spolu s dodatkem o pobytu dalších osob (tento dodatek je užitečný zejména ve chvíli, kdy potřebuje nájemník nájemní smlouvu pro získání víza).
Na problematiku dodatků se však zaměříme v jednom z dalších článků na Flatio blogu! A pokud byste náhodou sháněli bydlení na pár měsíců, např. v pražském Suchdole či méně známých Dolních Chabrech, Flatio je tu pro vás!
