Možná si pamatujete článek publikovaný nedávno, ve kterém jsme se společně zaměřili na problematiku nájemních smluv a na co si při jejich uzavírání dávat pozor. Uzavření smlouvy je však pouze jedna strana mince, podstatnou částí problematiky nájemních smluv je také jejich ukončení, které bývá nejčastěji formou dohody či výpovědi. A přesně na téma výpovědí se zaměřuje článek naší právní poradny, který nyní začínáte číst.
Výpověď z nájmu
Výpověď z nájmu alias výpověď z nájemní smlouvy spočívá v tom, že jedna ze smluvních stran vyjádří svou vůli, která je možná z důvodů uvedených v zákoně nebo v nájemní smlouvě, a která vyústí v ukončení smlouvy uplynutím výpovědní doby po doručení protistraně. Druhá smluvní strana tedy nemusí s výpovědí žádným způsobem vyjádřit souhlas, dokonce může být i proti. Z právního hlediska se tak jedná o jednostranný právní akt. Pokud je tedy nutné ukončit nájem z jakéhokoliv důvodu předčasně, ale účastníci nejsou schopni dohodnout se na podmínkách ukončení, je nutné přistoupit k výpovědi.
Pokud se ale obě smluvní strany dohodly a souhlasí s ukončením nájemní smlouvy, dochází ke dvoustrannému právnímu aktu a mluvíme již o ukončení dohodou - v tomto případě již není podstatné, zda podnět k ukončení nájemní smlouvy vzešlo ze strany nájemníka nebo pronajímatele. Formálně a obsahově se však jedná o smlouvu (dohodu) o ukončení nájemní smlouvy. Tento způsob ukončení nájemní smlouvy bývá v praxi nejlepší variantou, ovšem za podmínky vzájemné shody.
O ukončení nájmu dohodou však tento článek není, vraťme se tedy zpět k výpovědím. Forma výpovědi musí být písemná, přičemž výpovědní lhůta začíná běžet (nedohodnou-li se strany jinak) od 1. kalendářního dne v měsíci, který následuje po doručení výpovědi druhé straně. Až na výjimky se jedná o standardní tříměsíční výpovědní lhůtu.
Byt je považován za předaný zpět ve chvíli, kdy pronajímatel obdrží klíče od bytu a může jej opět bez problému užívat. Pokud nájemník neopustí byt do termínu daném výpovědí, může pronajímatel požadovat náhradu nájmu za dny navíc, které nájemník v bytě pobývá.
Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem
S ohledem na skutečnost, že bydlení patří mezi základní lidské potřeby, je oblast dlouhodobého pronájmu právně regulována protektivně směrem k nájemníkovi. Dříve bylo nutné k výpovědi z nájemního bytu (výpovědi z nájemní smlouvy) soudní povolení, tento institut již aktuálně platný není. I tak by ale pronajímatel při výpovědi nájemní smlouvy měl velmi přesně stanovit její důvod a respektovat zákonnou výpovědní dobu, tj. tři měsíce po jejím doručení, přičemž lhůta začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po jejím doručení.
Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět z důvodů stanovených přímo v textu smlouvy nebo z důvodů stanovených samotným zákonem. Pokud se však jedná o dlouhodobé bydlení, měl by pronajímatel text připravit (s ohledem na ustanovení o zákazu krácení nájemcových práv) pouze mezi zákonnými důvody, a poučit nájemníka o právu vznést námitky a navrhnout soudní přezkoumání. Bez těchto opatření je výpověď neplatná. Nájemce má pak právo do dvou měsíců po doručení výpovědi požádat soud o její přezkoumání.
Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou a neurčitou
Nový Občanský zákoník rozlišuje mezi výpovědními důvody pro nájem na dobu určitou a neurčitou, a obecně stanoví možnost výpovědi pro porušení povinností nájemníka (spáchání úmyslného trestného činu vůči nájemci nebo jeho rodinnému příslušníku, jiné osobě v daném domě či majetku v daném domě, hrubé porušení nájmu, jiný závažný důvod či veřejný zájem na vyklizení bytu).
Je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou a neskončí tedy uplynutím doby, může pronajímatel podat výpověď nájmu, jestliže jej potřebuje pro sebe, manžela/manželku při rozvodu, či pro blízkého příbuzného. Po uplynutí výpovědi však musí být byt uvedeným způsobem využit, jinak může být výpověď zneplatněna.
Důvodem k výpovědi nájemníka pronajímatelem bez výpovědní doby je pak porušení jeho povinností, zejména nezaplacení nájemného po dobu delší než tři měsíce, závažné poškozování bytu, neoprávněné užívání bytu k jiným účelům, nebo způsobování jiných závažných škod či obtíží ostatním osobám, které v domě bydlí. Před okamžitou výpovědí však musí pronajímatel vyzvat nájemníka, aby v přiměřené době takového jednání nechal, jinak se k výpovědi nepřihlíží.
Poznámka: Nový Občanský zákoník (NOZ) umožňuje také nájemníkovi vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou, a to tehdy, změní-li se okolnosti natolik, že není možné v nájmu pokračovat (např. dojde ke změně místa výkonu práce). U pronajímatele však tento typ důvodu (bohužel) neobstojí.
Vzor výpovědi nájemní smlouvy ke stažení (zdarma)
Jelikož jsme si vědomi odbornosti této právní problematiky, přinášíme vám pro usnadnění také vzor výpovědi nájemní smlouvy. Vytvořit obecný vzor však není tak jednoduché, jelikož, jak jsme vám již vysvětlili v předchozích odstavcích, vypovědět nájemní smlouvu lze z jakéhokoliv důvodu, který je uvedený ve smlouvě či v zákoně. Proto jsme se rozhodli, že vás necháme nahlédnout do vzoru výpovědí používaných na Flatio, konkrétně do výpovědi ze strany nájemníka (zde) a ze strany majitele (zde). Výpovědi mají téměř identické podmínky, liší se pouze ve smluvní straně, která výpověď iniciuje. Je však nutné zmínit, že výpovědi jsou vytvořené tak, aby korespondovaly s Flatio smlouvami o pronájmu, a je třeba na vzory pohlížet spíše jako na inspiraci, jak by taková výpověď mohla být koncipována.
A to je pro dnešek opět vše. Věříme, že vám tento článek pomohl zorientovat se alespoň trochu v již tak složité problematice výpovědí nájemních smluv. Pokud byste měli k výše napsanému textu nějaké poznámky nebo naopak nápad na téma, o kterém bychom se mohli rozepsat v jednom z dalších článků právní poradny, neváhejte nás kontaktovat na e-mail zákaznické podpory [email protected] - rádi vaše náměty uvítáme.
Zároveň také připomínáme, že ve Flatio jsme připraveni zařadit váš byt (či volný pokoj) mezi širokou škálu již inzerovaných nabídek pro střednědobé pronájmy na pár týdnů či měsíců. S námi probíhá vše online a pronájmy si můžete spravovat ze všech koutů světa! Lokality bydlení nejsou nijak limitovány, pronajímat bydlení můžete jak v Praze, tak v Německu či v Sydney!
