Jste pronajímatelem bytu či jiné nemovitosti a přemýšlíte, jak máte zdanit své příjmy? Vyplatí se prostudovat daňové předpisy a případně se poradit s daňovým poradcem ohledně možných daňových výdajů. Stejně jako u ostatních příjmů i zde existuje prostor pro daňovou optimalizaci. Poradíme vám, jak na to.
- Příjem z pronájmu
- Jaké výdaje uplatnit?
- Jak spočítat daň?
- Co když opomenete zahrnout všechny příjmy?
Základní hledisko při pronájmu nemovitosti je, zda využívate krátkodobý pronájem bytu a jde o klasický nájem, nebo poskytujete pouze krátkodobé ubytování. Krátkodobé nájmy totiž nespadají pod příjmy z nájmu, ale pod příjmy ze samostatné činnosti a daní se jiným způsobem. Níže uvádíme přehled pro výpočet daně z příjmů v případě dlouhodobého pronájmu.
Příjmy z pronájmu bytu se musí zdanit podle zákona o daních z příjmů. Pokud je nemovitost zapsaná v obchodním majetku, případně je její pronajímání předmětem vašeho podnikání jako OSVČ, daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. V tomto případě musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění z příjmů z podnikání, což jinak u tohoto příjmu není potřeba.
Co vše řadíme do příjmů z pronájmu?
Příjmem z pronájmu se myslí peněžní prostředky, které jste přijali za uplynulý rok z pronájmu nemovitostí nebo bytů a jejich částí. Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, pak ji do svého daňového přiznání zahrnuje pouze jeden z nich. U jiných typů spoluvlastnictví se příjmy spoluvlastníků zdaňují podle výše spoluvlastnických podílů.
Zajímavou otázkou je, zda zahrnout do příjmů přijaté zálohy na služby energie. Variant může být více. Jsou-li platby za tyto služby zúčtované se skutečnými výdaji od dodavatelů, pak se nezahrnují do daňových příjmů a zahrne se pouze samotné nájemné. V nájemní smlouvě je pak třeba jeho výši přesně specifikovat.
Požadujete-li od svých nájemců jako zálohy vyšší částky, než které následně platíte dodavatelům, pak je třeba zálohy do příjmů zahrnout (stejně jako následně skutečné náklady do výdajů).
Pokud ovšem uplatňujete paušální výdaje proti svým příjmům z pronájmu, tak přijaté zálohy na služby do příjmů nezahrnujete.
Nepřekročí-li vaše příjmy z pronájmu za rok 20 000 Kč a současně jste zaměstnanec, nemusíte se zabývat daňovým přiznáním a nejste povinni odvádět daň z příjmu. Pokud však překročíte tuto hranici, případně jste-li OSVČ, budete muset daň z příjmu přiznat. Povinnost se neliší, i když pronajímáte pouze část své nemovitosti, například pokoj v bytě.
Jaké výdaje můžete uplatnit?
Co se týče výdajů, můžete odečíst to, co jste vynaložili pro získání, zajištění a udržení příjmů z pronájmu nemovitosti. Stejně jako u běžné daně z příjmů, kterou si počítáte třeba jako živnostník z příjmů z podnikání, lze i zde výdaje odečíst buď ve skutečné výši nebo pomocí paušálu. Tím je určitý procentuální podíl z příjmů z pronájmu. Můžete vypočítat si obě varianty, porovnat je a až následně zvolit výhodnější z nich.
Rozhodnete-li se pro uplatnění paušálních výdajů, postup bude podstatně jednodušší. Stačí od všech příjmů vzniklých v souvislosti s nájmem odečíst 30 %, maximálně ale 600 000 Kč. Nezáleží přitom, zda daňové přiznání podáváte jako zaměstnanec či OSVČ, postup je v obou případech stejný.
Pokud si uplatníte skutečné výdaje, čeká vás vedení záznamů o příjmech a výdajích. Pamatujte, že daňová kontrola od vás může požadovat doklady a účtenky až tři roky zpětně (při vykázání daňové ztráty, kdy jsou výdaje vyšší než příjmy, dokonce až osm let nazpět).
Mezi skutečné výdaje patří například:
- poplatky realitní kanceláři, která vám pomohla s pronájmem bytu, náklady na opravu a údržbu či vybavení, pojištění bytu či daň z nemovitosti.
- úroky hypotéky - ty lze v případě zakoupení bytu pro vlastní bydlení uplatnit buď v základu daně ve formě nezdanitelné částky, v případě pronájmu pak ve formě daňového výdaje ve výši připadající na pronajímanou část bytu.
- paušál na auto představuje velmi zajímavou možnost daňové optimalizace. Může činit až 5 000 Kč za měsíc, případně 4 000 za měsíc, pokud auto využíváte i pro osobní potřebu (slovy zákona i pro jiné účely než pro zajištění příjmu z pronájmu). Celkově tedy zpravidla uplatníte 48 000 Kč za rok.
- platby do fondu oprav jsou také daňově uznatelné výdaje, ale musíte sledovat, na co společenství vlastníků tyto peníze vynakládá. Pokud totiž hradí nejenom provozní výdaje, ale i takzvané technické zhodnocení (přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce), je třeba váš podíl na technickém zhodnocení spočítat a od výdajů jej odečíst.
Jak spočítat daň?
Při odečtení výdajů od příjmů vám zůstane základ daně, z něhož pak zaplatíte 15% daň. Tato sazba platí pro měsíční příjem do čtyřnásobku průměrné mzdy (155 644 Kč za měsíc v roce 2022, 161 296 Kč za měsíc v roce 2023), příjem nad touto hranicí je pak zdaněn 23% daní.
Při danění pronájmu můžete samozřejmě uplatnit veškeré slevy na dani, na které máte nárok, například základní daňovou slevu na poplatníka, daňová zvýhodnění na děti, stejně tak i nezdanitelné položky.
Co když opomenete zahrnout všechny příjmy?
Pokud některé příjmy zapomenete do daňového přiznání zahrnout, lze podat po uplynutí termínu pro přiznání daní z příjmu takzvaně dodatečné daňové přiznání. Dodatečné daňové přiznání nemůžete podat, pokud by u vás už probíhala daňová kontrola.
Správce daně vám může vyměřit či zpětně doměřit daň ještě tři roky od konce zdaňovacího období, v němž vznikla daňová povinnost. Pokud se však zjistí, že daňová povinnost nebyla splněna z důvodu úmyslu nebo hrubé nedbalosti, může být doba doměření prodloužena na deset let.
