Pronájmy a daně - ne jednou diskutované téma. A i když daňová problematika není vůbec jednoduchá a je v ní třeba zohlednit spoustu okolností, snažíme se vám v této sféře dělat o něco jasněji. Jedním z častých dotazů, které majitele zajímá, když začínají pronajímat přes Flatio (nebo přes jakoukoliv jinou službu na pronájmy), je to, zda se musejí stát plátcem daně z přidané hodnoty či nikoliv. A přesně tuto otázku se pokusíme objasnit v dnešním článku.
Pronájem nebytových prostor či bytů vs. povinnost registrace k DPH
Hned na začátek je nutné vysvětlit, že z daňového hlediska se rozlišuje mezi různými formami pronájmů. Tyto formy se velice zjednodušeně dají rozdělit na krátkodobé a dlouhodobé pronájmy.
Za krátkodobý pronájem je z hlediska DPH považován pronájem nemovitosti na dobu kratší než 48 hodin nepřetržitě, takže se může jednat i o pronájem nebytových prostor na hodinu denně po dobu 48 dnů. Do skupiny krátkodobých pronájmů se nejčastěji řadí i pronájem nebytových prostor za účelem školících seminářů, nebo například pronájem koncertních hal. Patří sem také hotelové služby, kdy se fakticky nejedná o pronájem, ale o poskytování ubytovacích služeb, proto bývají krátkodobé pronájmy označovány také jako ubytovací služby. Je však nutné dodat, že na tento typ poskytování ubytování se nevztahuje přesné časové vymezení (definuje je však spousta jiných faktorů), proto mohou trvat i déle než 48 hodin.
Oproti tomu dlouhodobý pronájem nebo-li nájem je ze zákonného hlediska vymezený jako pronájem bytů či rodinných domů za účelem dlouhodobého bydlení, a většinou také zajištění bytové potřeby nájemníků (tzn. že si nájemníci v pronajatém bydlení mohou zařídit svůj domov či trvalé bydliště).
Zákon o dani z přidané hodnoty v aktuálním znění říká, že nájem (dlouhodobý pronájem) nemovitosti při splnění podmínek v § 56a ZDPH je osvobozený od daně bez nároku na její odpočet. Není tedy nutné registrovat se k odvodu DPH v případě, že pronajímáte dlouhodobě. Toto osvobození však můžete ignorovat a pokud máte možnost uplatňovat si na vstupu významná plnění z hlediska DPH, můžete se k odvodu daně z přidané hodnoty registrovat dobrovolně (stát se tedy dobrovolným plátcem DPH).
V praxi to však znamená, že se o hodnotu DPH bude zvyšovat i konečná výše nájemného. Ale pouze za předpokladu, že se jedná o pronájem jiným plátcům DPH za účelem uskutečňování jejich ekonomických činností (tzn. pronájem nebytových prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti). Pokud se bude jednat o pronájem nemovitosti osobám, které nejsou plátci DPH, není možné daň u nájemného uplatnit.
Povinnost stát se plátcem DPH má v České republice každý podnikatelský subjekt, který za jakýchkoliv 12 po sobě jdoucích měsíců překročí obrat 1 000 000 Kč, přičemž do obratu se z pohledu Zákona o dani z přidané hodnoty započítávají příjmy ze všech pronájmů, tedy i z dlouhodobého nájmu. Daň je pak nutné odvést pouze z těch pronájmů, které nejsou od DPH osvobozeny, viz níže.
Krátkodobé pronájmy vs. DPH
Osvobození od povinnosti odvodu DPH je platné pouze pro nájem, tedy dlouhodobé pronájmy. U krátkodobých pronájmů, které trvají nepřetržitě maximálně 48 hodin, a které jsou realizovány také formou ubytovacích služeb, je nutné DPH odvádět.
Ať už se tedy registrujete k placení DPH dobrovolně, nebo vám na základě celkového ročního obratu vznikla povinnost k registraci, je nutné z krátkodobých pronájmů/ubytovacích služeb odvést daň z přidané hodnoty.
Sazba DPH pronájem/nájem
Zde je opět třeba uvědomit si, o jakou formu pronájmu se jedná. Ačkoliv je nájem (dlouhodobý pronájem) osvobozen od DPH, je možné se dobrovolně registrovat k odvádění daně. V takovém případě nájem podléhá základní 21% sazbě DPH.
Krátkodobý pronájem o maximální délce 48 hodin podléhá také základní sazbě DPH 21 %. Nicméně na ubytovací služby, u kterých není časové vymezení validní, a do kterých spadá i pronájem pokoje v hotelu či skrze služby krátkodobého charakteru Airbnb, Booking, atd., podléhají snížené sazbě DPH 15 %.
Na závěr toho článku bychom rádi podotkli, že pronájmy zprostředkované skrze Flatio svým charakterem spadají spíše do nájmů, tedy do dlouhodobých pronájmů osvobozených od DPH, které se navíc daní dle § 9 Zákona o dani z příjmů. Pokud vám tedy nevznikne povinnost k dani na základě ročního obratu, není třeba registraci k odvodu DPH řešit.
Zároveň připomínáme, pokud se nám do tohoto článku zatoulali také nějací zájemci o bydlení, že na Flatio je možné sehnat pronájmy jak v samotné Praze, tak v méně známých pražských čtvrtích (a nejenom v nich), jako jsou např. Modřany, Točna, Klanovice, Újezd nad Lesy, Dubeč či Uhříněves.
