Praha - nejenom hlavní město České republiky. Město, které jedna skupina lidí miluje a druhá nenávidí. Ať už patříte do kterékoliv skupiny, jedno se Praze odepřít nedá - jedná se o historický klenot s dechberoucí atmosférou, ale bohužel také početnými skupinami turistů, které dychtí po návštěvě Staroměstského náměstí, Karlova mostu či jiných kulturních skvostů. A právě turistický ruch je to odvětví, které může za největší rozmach (nejen) krátkodobého pronajímání, a také za asi nejznámější slovní spojení “v Praze je draze”. A proto se v dnešním investičním speciálu zaměříme na to, zda má investice do bytu v Praze za účelem pronájmu smysl či nikoliv.
Byty jako investice aneb jak se pohybují ceny bytů v Praze
V minulém díle investičního speciálu jsme zmiňovali, že současná situace v oblasti průměrných prodejních cen bytů není příznivá. Jinak tomu není ani v turisticky vyhledávané Praze. Srpnová zpráva společnosti Deloitte zkoumající vývoj prodejních cen bytů v Q1 2019 říká, že na Praze 1, čili v samotném historickém centru, se průměrná cena za metr čtvereční pohybovala na úrovni 152 900 Kč. O něco lépe na tom byla Praha 2, kde se půměrná cena za metr čtvereční pohybovala na úrovni 119 500 Kč. Na třetím místě se pak umístila Praha 7 s částkou 90 400 Kč za metr čtvereční. Všechny ostatní městské části již byly pod touto hodnotou, nejníže se dostala Praha 9, kde průměrná cena za metr čtvereční činila 63 400 Kč (zde dokonce došlo k poklesu o 11,4 % oproti předchozímu kvartálu). Takže ano, v souvislosti s realitním trhem nabírá slovní spojení v Praze je draze úplně jiného rozměru.
V minulém článku jsme také zmínili, že mezi nejpoptávanější bytové dispozice patří 1+kk až 2+1. Jedná se tedy o byty s průměrnou velikostí obytné plochy 30 až 60 metrů čtverečních (tyto odhady jsou hodně orientační a závisí zejména na konkrétním developerovi a projektu). V Praze byste tak byty dispozice 1+kk (30 m2) mohli pořídit již od 1 902 000 Kč v okrajových obvodech, v nejdražším pražském bloku byste se pak dostali na zhruba 4 600 000 Kč. Pokud bysme naopak zvolili dispozici typickou pro mladé páry či rodiny, a to 2+kk/2+1 (55 až 60 m2), nejnižší cena by se pohybovala někde kolem 3 804 000 Kč, naopak nejdráže by vás tento byt opět vyšel v prvním pražském bloku - zde byste za něj zaplatili zhruba 9 174 000 Kč.
Co se týče nabídky nejen investičních nemovitostí v Praze, analýza portálu CenovaMapa.org říká, že za prvních sedm měsíců roku 2019 nabídli developeři do prodeje 2 477 bytů v novostavbách. Co se ceny za metr čtvereční týče, průměr letošního roku se pohybuje na úrovni 100 tisíc korun.
Jak vydělat na pronájmu bytu
S ohledem na variabilní rozpětí prodejních cen bytů tak není divu, že centrum Prahy je využito zejména pro krátkodobé pronájmy - díky službám typu Airbnb či Booking si majitelé bytů měsíčně přijdou na zajímavé výnosy. Ovšem v kontrastu s relativně vysokými finančními i časovými náklady, kdy konkrétně Airbnb začíná být negativně vnímáno i původními obyvateli Prahy a samotným městským zastupitelstvem. Zatímco obyvatelům domů se nelíbí časté střídání ubytovaných nájemníků, které je spojeno hlavně s hlukem a problémy způsobenými právě nájemníky, zastupitelstvo Prahy spolu s Airbnb stále nedokáží najít společnou řeč - problémy činí zejména výběr ubytovacích poplatků, kdy pražské zastupitelstvo požaduje dodání údajů o jednotlivých poplatnících, načež Airbnb reaguje negativně. Těžko tedy odhadovat, jak se do budoucna poskytování pronájmů přes Airbnb v Praze bude vyvíjet.
Takže jak tedy na krátkodobé pronájmy, abyste z nich nezešedivěli, ale zároveň dokázali dobře zhodnotit svoji investici? Řešením mohou být právě střednědobé pronájmy skrze Flatio. Svou nemovitost můžete pronajmout na neomezenou dobu již od 14 dnů, průměrná doba pronájmu přes Flatio je však 2,5 měsíce. Nehrozí tedy častá rotace nájemníků, která by obtěžovala sousedy. Nejčastěji pak ubytování shánějí lidé za účelem pracovního pobytu či studia v daném městě. Co se týče dispozic, jednoznačně nejvíce odeslaných rezervací registrujeme na dispozice 2+kk a 2+1, ve velmi těsném (až srovnatelném) závěsu se však pohybují rezervace na dispozice 1+kk a 1+1.
Výnos z pronájmu bytu v Praze
Zde opět záleží na typu pronajímání, které zvolíte. Jelikož se ve Flatio zabýváme střednědobými pronájmy, ukážeme vám, jakého výnosu můžete dosahovat právě při volbě tohoto typu pronajímání.
Výnos z pronájmu je vždy variabilní, a záleží na spoustě okolnostech. Pro jeho stanovení jsou stěžejní zejména náklady na byt, kdy asi největší položku budou tvořit měsíční náklady na splátku hypotéky či náklady na provoz bytu jako takového, od kterých se bude odvíjet rychlost návratnosti investice v podobě pořizovacích nákladů. Výši výnosu poté ovlivňuje také lokalita bytu, dispozice či úroveň vybavení bydlení - všechny tyto faktory ovlivňují poptávku a tím pádem i realizované pronájmy.
Na Flatio stránce pro majitele můžete najít šikovnou kalkulačku, díky které snadno zjistíte, jakého výnosu se svojí nemovitostí můžete dosáhnout. My si v tomto článku demonstrujeme výnosnost a následnou návratnost investice na investiční nemovitosti ve Vršovicích (Praha 10) a na Starém Městě (Praha 1), přičemž budeme kalkulovat s nejžádanější dispozicí 2+kk (čili zhruba 55 m2). S ohledem na srpnovou zprávu společnosti Deloitte bude průměrná cena nemovitosti na Starém Městě 8 409 500 Kč, ve Vršovicích poté kolem 4 075 500 Kč. Investiční byt budeme považovat za standardně vybavený.
Při průměrné výši střednědobého nájmu 25 000 Kč bychom v bytě na Starém Městě docílili zhruba 92% obsazenosti (11,04 měsíců), v bytě ve Vršovicích by při této výši nájemného obsazenost činila zhruba 88 % (10,56 měsíců). Pokud bychom tedy kalkulovali s danou obsazeností, návratnost investice v případě bytu na Starém Městě by činila zhruba 30,5 let s ročními výnosy ve výši 276 000 Kč, u bytu ve Vršovicích by se jednalo o 14,9 let (roční výnos 264 000 Kč).
Pokud bychom však chtěli zvýšit obsazenost právě u vršovického bytu, mohli bychom zvolit třeba výši nájmu 23 000 Kč, kdy bude bydlení obsazeno z 92 % roku (čili také 11,04 měsíců). U bytu na Starém Městě nám díky nižší ceně obsazenost vzroste na 94 % roku (11,28 měsíců). V případě výše tohoto nájmu by se nám investice do bytu na Starém Městě vrátila nejdříve za 32,4 let s ročním výnosem 259 440 Kč, u vršovického bytu by se tato doba prodloužila na zhruba 16 let při ročním výnosu 253 920 Kč.
Ale pozor! Pro zjednodušení celé problematiky jsme v příkladech kalkulovali s měsíčními/ročními výnosy, tzn. nezohledňovali jsme ve výpočtech také náklady, které na investiční nemovitost po celý rok budete mít. Při posuzování, zda je cena investičního bytu ještě stále výhodná či nikoliv, je však třeba posuzovat poměr čistého ročního příjmu (tedy ročního výnosu očištěného o VEŠKERÉ náklady) vůči pořizovací ceně investice (včetně nákladů na rekonstrukci či vybavení).
Pokud se výsledné procento pohybuje nad hodnotou 8 %, je investice extrémně výhodná. Pokud se hodnota pohybuje v rozmezí 6-8 %, je investice přijatelná, ale stále ještě výhodná. Pokud se ale výsledná hodnota pohybuje pod hodnotou 6 %, investice již výhodná není a měli byste zvolit buď jinou nemovitost nebo jiný způsob zhodnocení. V tomto směru by vám mohla být nápomocna také kalkulačka výnosnosti sestavená samotným CEO Flatio Radimem Rezkem, která je velice podrobná a kalkuluje se všemi potřebnými náklady.
Jak je vidět z dnešního článku, i vysoká pořizovací cena nemovitosti může být zajímavou investicí. Při výběru investičního bytu je tak třeba zohlednit záměr, s jakým byt pořizujete. Všeobecně však platí, že čím levnější bydlení ve středu města se vám podaří sehnat, tím rychleji se investovaná částka vrátí, a tím vyšší mohou být i měsíční výnosy. Pokud totiž pořídíte byt v okrajových částech, ochota platit vyšší nájemné klesá. Takže i když bude takové bydlení levnější co se nákladů na pořízení týče, nájemníci nebudou ochotni platit vysoké nájmy. Zde je však nutné podotknout, že je třeba bedlivě sledovat vývoj realitního trhu zejména ze strany poptávajících. S ohledem na tendence v poslední době jsou totiž mnohem více poptávány okrajové části města. U bytů v okrajových částech je tak mnohem vyšší pravděpodobnost celoroční obsazenosti. A při srovnání výše nájmů a roční obsazenosti se tak můžete dostat na stejné (nebo minimálně podobné) roční výnosy jak u nemovitosti v centru Prahy, tak u nemovitosti na samotném kraji města. Posouzení výhodnosti nemovitosti je však čistě a jen na vás.
