Je lepší vlastnit nemovitost v Praze nebo v Brně? Těžká otázka s ještě těžší odpovědí. I přesto, že na obě města panuje nepřeberné množství názorů a anekdot, je každé z nich unikátní svou atmosférou a nemohou si tak konkurovat. Zatímco Praha je spíše turistické město s bohatou historií a obrovským množstvím kulturních skvostů, Brno je skrze vysokou koncentraci univerzit a kaváren označováno spíše jako univerzitní či kavárenské město. Zatímco v Praze tedy na každém kroku narazíte na turistu, v Brně je daleko vyšší pravděpodobnost setkání se s vysokoškolským studentem. Ale univerzity či kavárny nejsou jediným lákadlem, které Brno nabízí. Ve městě nacházejícím se v samotném srdci Evropy sídlí také nepřeberné množství IT firem, které způsobují, že je zde velké množství zaměstnanců z oblasti informačních technologií, nebo-li ajťáků. A to jak českých, tak cizích.
Ať už se však do vašeho srdce zarylo spíše hlavní město České republiky nebo podstatně menší moravská metropole, v dnešním díle investičního speciálu se zaměříme na realitní situaci v Brně. A i dnes se budeme snažit zhodnotit, zda je investice do bytu v Brně za účelem pronájmu smysluplná či nikoliv.
Byt jako investice v Brně
Zatímco v Praze je draze i v oblasti prodejních cen bytů, o moc lépe tomu není ani se současnou tržní situací v Brně. Srpnová zpráva společnosti Deloitte zabývající se vývojem prodejních cen bytů v Q1 2019 říká, že průměrná cena brněnských bytů činí 59 700 Kč za metr čtvereční, což je o necelých 20 tisíc korun méně než v samotné Praze. Nicméně relativně detailní analýza vývoje cen nemovitostí v Brně a okolí za 1. čtvrtletí 2019 společnosti RE/MAX Pro tvrdí, že ceny investičních nemovitostí v Brně dosáhly svého maxima a dá se s lehkou nadsázkou říci, že se již pohybují na hranici luxusu.
Pokud bychom však srovnali nabídkové ceny všech bytů v lednu 2018 a v lednu 2019, zjistíme, že nejméně vzrostly ceny u dispozic 1+1 a 4+1, kde byl zaznamenaný nárůst o pouhé 1 %. Naopak nejvíce vzrostly ceny u bytů dispozice 3+1, a to o 7 %. Dispozice 2+1 zaznamenala 3% nárůst cen. A zatímco v lednu 2019 zaznamenaly nabídkové ceny pokles, v celém prvním čtvrtletí rostly. Na jeho konci se tak nejžádanější dispozice 2+1 nacházela na hodnotě 3 330 000 Kč, druhá nejžádanější dispozice 1+1 měla nabídkovou hodnotu 2 450 000 Kč. Je však třeba poznamenat, že skutečná prodejní cena může být o něco nižší, jelikož prodejci mají tendenci začínat na vyšších částkách a poté zlevňovat.
Co se novostaveb týče, díky nově spuštěnému brněnskému projektu Ponava City se v prvním čtvrtletí 2019 začalo nabízet 487 nových volných bytů, což je o 413 bytů více než v prvním čtvrtletí 2018. Jedná se tak o rekordní počet nabízených bytů vůbec, kdy největší podíl tvoří jednopokojové a dvoupokojové byty, o které je z pohledu poptávky největší zájem. Průměrná prodejní cena nově stavěných volných bytů činí 76 500 korun za metr čtvereční, nejžádanější dispozici 2+kk tak můžete sehnat za 4 160 000 Kč, 1+kk za 2 900 000 Kč a 3+kk za 6 000 000 Kč. S cenami bytů v novostavbách se tak Brno dostává lehce na úroveň průměrných cen pražských bytů (a běžných cen jejich okrajových částí).
Nicméně i přes vyšší ceny bytů v novostavbách v samotném centru Brna se však nejedná o markantní rozdíly (v kontrastu s byty v okrajových částech) jako např. ve zmiňované Praze. Z pohledu investičních příležitostí tak může být výhodná jak nemovitost v centru města, tak na samém jeho okraji. Může za to zejména velikost města, kdy cesta z jednoho konce na druhý zabere městskou hromadnou dopravou zhruba 60 minut. Tato skutečnost hraje do karet právě okrajovým částem, ze kterých je možné se do centra dostat zhruba za půl hodiny - potenciální zájemci o koupi či pronájem jsou pak mnohem ochotnější udělat ústupek ve formě lokality bydlení a jít bydlet i na kraj města.
Jak vydělat na pronájmu bytu
Na začátku článku jsme si řekli, že Praha je svým charakterem spíše turistické město. Proto není divu, že zde velké zastoupení tvoří právě krátkodobé pronájmy skrze asi nejznámější platformu na krátkodobé ubytování Airbnb. Možná se proto ptáte, jak na krátkodobé pronájmy také v Brně. Zde je však vhodnější se ptát, zda mají krátkodobé pronájmy v Brně smysl. Právě skrze povahu města i typy obyvatel, které se v Brně zdržují, je daleko vyšší pravděpodobnost poptávky po bydlení na pár měsíců (střednědobé pronájmy) či na několik let (dlouhodobé pronájmy). Je tedy lepší využít tržní potenciál a zvolit jednu z těchto forem pronájmu.
Aby ale byla návratnost investice co nejrychlejší, je výhodnější zaměřit se na pronájmy střednědobé právě např. skrze Flatio, kdy u kratších rezervací můžete dosahovat vyšších výnosů než u těch delších. Zde platí nepsané pravidlo, že čím je rezervace delší, tím nižší by měl být její nájem a naopak. Na Flatio pak máte možnost nastavit si maximální či minimální délku pronájmu stejně jako různé ceny pro různá období a různé délky rezervací.
Chtěli byste ale přeci jen dát šanci krátkodobým pronájmům a vyzkoušet si ten šrumec kolem nich? Pak můžete využít výhod kombinovaného pronajímání, díky čemuž si můžete zajistit až 100% obsazenost během celého roku a mít tak klid v duši. I na to jsme na Flatio připraveni a jako majitel máte možnost synchronizovat všechny služby, které k pronájmu využíváte, a které pro zaznamenávání obsazenosti/dostupnosti používají kalendáře ve formátu iCal (jedná se v podstatě o standardizovaný formát, takže by neměl být problém propojit většinu krátkodobých služeb).
Výnos z pronájmu bytu v Brně
Výnosy z pronájmu bytu se budou různit právě díky zvolenému typu pronájmů a také zvolené službě, kterou k pronajímání hodláte využívat. A protože nejvíce informací víme o pronájmech skrze naši platformu, stejně jako v předchozím článku o pražských investičních nemovitostech vám i nyní předvedeme možnou výnosnost při střednědobých pronájmech právě přes Flatio. Hned na začátek však opět zdůrazníme, že výše výnosů i rychlost návratnosti investice se odvíjí zejména od celkových nákladů na byt.
Pro znázornění výnosnosti budeme opět využívat naši šikovnou kalkulačku na stránce pro majitele. Nemovitosti, které použijeme jako příklad, budou v nejžádanější dispozici 2+kk (50-55 m2), přičemž jedna z nich bude novostavba v samotném brněnském centru, a druhá bude starší byt po rekonstrukci v okrajové části. Zde je však důležité zmínit, že skrze absenci průměrných cen bytů za metr čtvereční pro jednotlivé části města Brna využijeme cen z konkrétních prodejních nabídek na serveru sreality.cz. Za starší byt po kompletní rekonstrukci v brněnské Slatině tak dle aktuálního nabídkového listu zaplatíte třeba 3 395 000 Kč, za novostavbu v samotném centru (Brno-Štýřice) pak 4 573 000 Kč. Pro potřeby Flatio kalkulačky pak budeme kalkulovat se standardním vybavením bydlení.
Při výši střednědobého nájmu zhruba 22 100 Kč bychom se u nemovitosti v centru Brna dostali na průměrnou roční obsazenost 92 % (11,04 měsíců), zrekonstruované bydlení ve Slatině by za stejnou výši nájmu dosahovalo 90% obsazenosti (10,8 měsíců). Při dané obsazenosti by se nám investice do bytu v centru města vrátila zhruba za 18,7 let při ročním výnose 243 984 Kč, u bytu v brněnské Slatině by se investice vrátila zhruba za 14,2 let (roční výnos 238 680 Kč).
Abychom u slatinského bytu dosáhli také roční obsazenosti 92 % (11,04 měsíců), jsme nuceni klesnout s výší měsíčního nájemného na 19 100 Kč. Tato částka však způsobí nárůst roční obsazenosti u bytu v centru Brna na 95 % (11,4 měsíců). Za jak dlouho se nám tedy investice vrátí při nižším nájemném? U bytu v centru Brna stoupne návratnost na necelých 20 let při ročním výnose 229 200 Kč. Investice do slatinského bytu se pak vrátí zhruba za 16,1 let s ročními výnosy 210 864 Kč.
Jak je vidět z vypočítaných údajů, nižší ceny brněnských bytů, které reflektují zejména charakter a velikost města, jsou nakloněny jak střednědobému, tak i tomu dlouhodobému pronajímání. A právě skrze podstatně nižší ceny než v Praze dokážete investiční nemovitost zhodnotit relativně rychle. Byty v Brně tak mohou být velice zajímavou investicí, pakliže se zajímáte právě o střednědobé pronájmy.
I zde však připomínáme, že jsme ve výpočtech skrze zjednodušení nezohledňovali náklady, které na investiční nemovitost po celý rok budete mít, a proto posouzení výše ceny z pohledu investiční příležitosti není možné. Z tohoto důvodu opět doporučujeme kalkulačku výnosnosti vytvořenou samotným CEO Flatio Radimem Rezkem, která kalkuluje se všemi možnými náklady a umožní vám tak posoudit, zda je cena nemovitosti ještě výhodná či nikoliv.
Z pohledu pořízení investiční nemovitosti za účelem pronájmu jsou ceny nejžádanějších dispozic 1+kk až 2+1 podobné na celém území Brna - za stejnou cenu tak pořídíte jak bydlení v centru města, tak bydlení v okrajové části. Dá se tedy říci, že ať už se rozhodnete investovat do bytu v centru města nebo na jeho okraji, nešlápnete vedle. Ceny nájmů budou zhruba podobné a poptávka po bydlení se také nebude výrazně lišit. Pro účely pronájmu je však z našeho pohledu daleko vhodnější pořídit nemovitost, která se nachází blíže centru. Proto pokud se vám naskytne příležitost pořídit v kýžené lokalitě bydlení za atraktivní cenu, neměli byste jeho koupí prohloupit. I zde platí, že čím nižší je cena investiční nemovitosti, tím lépe po všech stránkách.
Pronájmům obecně pak hraje do karet také aktuální situace na poli hypoték - ačkoliv se banky skrze nižší počty realizovaných hypotečních úvěrů snaží zlevňovat sazby, stále přísné regulace ČNB neumožňují velkému počtu žadatelů na hypotéky dosáhnout. Tito lidé se pak musejí uchylovat právě k nájemnímu bydlení. Nicméně i tato situace se může lusknutím prstu změnit, proto je při uvažování o koupi investiční nemovitosti za účelem pronájmu důležité sledovat právě vývoj na straně poptávky - pokud totiž něco Češi preferují, tak je to vlastnictví nemovitosti (čili koupě) před nájemním bydlením. Nicméně snížení poptávky ze strany českých obyvatel v případě, že dojde k uvolnění podmínek pro získání hypotéky, by mohlo kompenzovat právě množství cizinců/obyvatel, kteří studují či pracují v Brně, ale nehodlají se zde usazovat a preferují právě pronájmy.
