Možná vás při pohledu na titulek v první chvíli napadne, že tyto dvě služby si přece nikdo splést nemůže. Nenechte se ovšem zmýlit. V případě krátkodobých pronájmů může být totiž hranice skutečně tenká. Čím se tedy odlišuje nájem od ubytování a jaké to má důsledky?
Se startem služeb typu Airbnb vyvstaly nové právní otázky posouzení jejich právní povahy. Někteří majitelé bytů považovali své služby za nájem, neboť se podle jejich posouzení vztahovaly k bytu a nikoliv pokoji v hotelu, jiní při stejných podmínkách zdůrazňovali spíše krátkodobost služby a považovali ji tím pádem za ubytování.
Brzy bylo zřejmé, že odlišení obou služeb má velký význam i z hlediska dopadu daňového a není tedy možné, aby si každý věc posoudil dle svého uvážení. Změny právních předpisů i postupující soudní praxe v dané problematice udělaly časem poměrně jasno.
Co je charakteristické pro nájem a ubytování?
Nájem se sjednává prostřednictvím nájemní smlouvy, jejímiž smluvními stranami je pronajímatel a nájemce. Pronajímatel dává k užívání nájemci svůj byt a ten mu za to poskytuje nájemné, tedy platbu v předem stanovené výši.
Pronajímání bytu není považováno za podnikání, a jako pronajímatel si tedy nemusíte zřizovat živnostenský list. Příjmy z pronájmu je nutné zdanit.
Ubytovací služby vymezuje nařízení vlády o obsahových náplních jednotlivých živností. Podle něj jde o poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci.
V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) také podávání snídaní ubytovaným hostům.
Ubytovat hosta tedy můžete nejenom v hotelu či penzionu, jak je všeobecně známo, ale také u sebe doma, formou krátkodobého ubytování.
V takovém případě jde ale už o výkon podnikání, tudíž si musíte založit také živnostenský list. Kromě zdanění příjmů podléhá tato činnost také zákonným odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Čím se nájem a ubytování odlišuje?
Nájem se odlišuje od ubytování především tím, že pronajímatel přenechává k užívání byt, ale již neposkytuje žádné další (“hotelové”) služby, jako je občerstvení, pravidelný úklid bytu, servis ručníků, praní prádla apod. Nájemce se o údržbu bytu stará sám a zajišťuje i drobné opravy v bytě, pokud to není v nájemní smlouvě stanoveno jinak.
Zajímavé rozhodnutí soudu týkající se daného tématu padlo v kontextu zdanění příjmů z této činnosti. Městský soud v Praze konstatoval: “Na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturuje jeho potřebu bydlení, ale uspokojuje jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu.”
Z výše uvedeného vyplývá, že v případě poskytování bydlení prostřednictvím naší služby Flatio, půjde v naprosté většině případů o nabídku nájmu bytu.
Jak se liší povinnosti ubytovatele a pronajímatele?
Ubytovatel má narozdíl od pronajímatele povinnost vést v elektronické či písemné podobě evidenční knihu, do které zapisuje:
- dobu ubytování
- účel pobytu
- jméno
- příjmení
- adresu místa trvalého pobytu nebo místa trvalého bydliště v zahraničí
- číslo občanského průkazu nebo cestovního dokladu fyzické osoby, které ubytování poskytl.
Tuto povinnost mu ukládá zákon o místních poplatcích.
V souvislosti s ubytováním cizinců mu pak zákon o ubytování cizinců ukládá další povinnosti, především povinnost oznamovací, ale také případné umožnění vstupu policie a rovněž povinnost vést domovní knihu v písemné podobě. Jedná se o dokument, do něhož ubytovatel zapisuje údaje v rozsahu přihlašovacího tiskopisu pro cizince a dále počátek a konec ubytování.
Tip: Ubytování cizinců jsme se detailně věnovali v samostatném článku.
